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コンドホテル(分譲ホテル)の賃料収入について

コンドホテル(分譲ホテル)の一部屋を購入して、それを賃貸契約をして、ホテルとして運用してもらい、ペイバックを得る投資を検討中です。コンドホテルは一部屋の区分所有者になります。
そこで、この投資で得られる収入は不動産所得となるのか、雑所得になるのかがわかりません。不動産所得であれば、給与所得と損益通算できるかと思うのですが、いかがでしょうか?

税理士の回答

詳細を確認しないと、どの所得区分に該当するかわかりませんが、
雑所得の場合は、損益通算できません。
不動産所得の場合は、赤字であれば、土地に対応する支払利息は経費算入できません。

海外の中古不動産を購入し、耐用年数が短いため不動産所得が損失となり、損益通算することを想定されているのでしょうね。
長年、意図的な租税回避として継続議題となっておりますが、税制改正はされておらず節税効果は現状、得られていますね。
ただ、抜け道を防ぐ、問題意識は共通して税務関係者にあるため、どこかで、何時の時点か防がれることも想定されても宜しいのかとは存じます。

投資として採算が合えば、となるでしょうか。

ご返信ありがとうございます。国内の物件で検討中です。部屋を区分で購入し、ホテル運営会社と賃貸契約を結び、ホテルとして運用された客室利用代の一部のペイバックを得るなシステムの所得は、不動産所得のように思えるのですが、雑所得になるかもしれない理由がわからなくてご質問させていただきました。

コンドミニアムホテルの賃貸から生ずる所得は不動産所得です。赤字になれば給与所得等と損益通算可能です。
キャシュフローをしっかり計算しておくことをおすすめします。
節税効果をうたう商品の中には税額が減るだけでなくキャッシュフローが目減りする商品が少なからずございますので。

箱を貸し、ホテルとして利用される。
であれば、賃貸ですので、不動産所得となりますね。

箱だけでは無く民泊として賃貸する。であれば雑所得となりますが、ただの箱貸しであれば。

ホテル事業収入で、雑所得の考え方もあるようです。

ご返信ありがとうございます。賃貸契約なので不動産所得とする、または、ホテル事業収入として雑所得とする、ふた通りの考え方があるということなのでしょうか…解釈が別れるというのは、難しいですね…。

契約の内容によるという事です。宿泊事業に関わらず、不動産をホテル事業者に賃貸するだけの契約であれば不動産所得ですし、ホテル事業または民泊事業に関わる契約になっており、収入がホテル利用者の利用料の一部又は全部といった契約ですと雑所得になるはずです。

ホテルの稼動実績に関わらず毎月の家賃収入が確定しているものであれば、それは不動産の賃貸と考えられますので不動産所得に該当すると考えます。
一方、ホテルの稼動実績に応じて毎月の収入が変動する契約の場合には、投資家はホテルを所有してホテル事業を外部に委託していると考えられますので、民泊と同様、雑所得になるものと思われます。
賃貸先(あるいは委託先)との契約内容がどのようになっているのか、良く確認されて判断する内容かと思います。

3 民泊による所得
※ 個人が空き部屋などを有料で旅行者に宿泊させるいわゆる「民泊」は、一般的に、利用者の安全管理や衛生管理、また、一定程度の観光サービスの提供等を伴うものですので、単なる不動産賃貸とは異なり、その所得は、不動産所得ではなく、雑所得に該当します。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1906.htm

ご返信ありがとうございます。ホテル稼働率によって、ペイバック収入が変化する場合、雑所得になるという理解しました。ありがとうございます。

一室でホテルへの貸し出しというのはあるのですか?
賃貸契約では無いのですか。
賃貸契約後、事務所で使っても、住居で使っても、民泊で使っても貸主は把握できません。それらに貸主の所得の区分が影響されるわけがありません。

迷走してますね。

ホテルの稼働率により、分配金が違うとすれば、不動産所得は難しいと思います。
一時的に利回りが高くても、ハイリスク・ハイリターンなのでしょうか。

皆さま、ありがとうございました。

本投稿は、2018年08月10日 12時54分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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