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不動産を譲渡するなら知っておくべき節税の3つのポイント

土地や建物などの不動産を売却したときに得た利益は、譲渡所得として税金がかかる場合があります。不動産は高価な資産ですので、節税のポイントを知っているか否かで税金の金額が大きく変わることもあります。

このページでは不動産を譲渡するときにかかる譲渡所得に関して、節税のポイントをまとめました。不動産を所有している方、これから不動産を所有される方も参考にしていただければ幸いです。

目次

不動産の譲渡所得とは

譲渡所得とは、不動産などの資産を、他人に譲渡したときに得た利益のことです。譲渡とは、無償のみならず有償の場合も含みます。このため、有償で譲渡したときに、購入時よりも高い金額で売却し、利益が出た場合は特定のケースを除き、一般的には確定申告の必要があります。

土地や建物などの不動産は、譲渡所得の中でも分離課税に区分されます。課税の計算方法などが一般的な総合課税のものとは異なります。また、利用できる特別控除特例もたくさんあります。利用できるものが無いか確認するようにしましょう。

譲渡所得に関しては以下の記事も合わせてご参照ください。

不動産の譲渡所得金額の計算方法

不動産の場合、譲渡所得の金額は以下の式で求めます。この計算式によって算出した額に応じて、税率が定められているので、それを掛けて納税額が決まります。計算式の各項目については、節税のポイントと合わせて後述します。

{売却価額-(取得費+譲渡費用)}-特別控除額=譲渡所得の金額

知っておきたい節税のポイント

不動産の譲渡所得金額を算出する計算式の各項目について、節税のポイントと合わせてご説明します。しっかり理解して節税につながるよう有利に活用しましょう。

取得費と譲渡費用

不動産を購入したときにかかる諸経費などの取得費と、売却したときにかかる諸経費などの譲渡費用は、漏れなく計上しましょう。

取得費および譲渡費用となるものは次のとおりです。事業所得などの経費に算入されたもの、修繕費や固定資産税などの維持や管理にかかった費用は、含めることができません。

取得費

  • 購入代金(建物は減価償却部分を除く)
  • 建築代金
  • 測量費
  • 整地費用
  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 登記費用
  • 印紙代
  • 仲介手数料
  • 資金借り入れの際の公正証書作成費用
  • 取得の為の借入金利子で土地建物の使用前の期間に対応するもの
  • 取得の際に土地建物を使用していた人に支払った立退料

相続した不動産を、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却した場合、一定の金額を取得費に加えることができます。この場合、金額は譲渡した財産ごとに以下の計算式で求めます。

相続税額×譲渡した資産の相続税評価額/その人の相続税の課税価格=取得費に加算できる相続税額

譲渡費用

  • 測量費
  • 建物の取り壊し費用と損失額
  • 仲介手数料
  • 名義書換料
  • 印紙代
  • 借家人に払った立退料
  • 広告料

所有期間

取得してから売却するまでの所有期間により、かかる税率は異なります。所有期間が5年を超えると所得税の税率は半分になります。さらに10年を超えると、要件を満たせば税率が軽減される「マイホームを売却した場合の軽減税率の特例」も利用できます。

ここで注意していただきたいのが、期間の判定方法です。譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものが短期譲渡所得となり、5年を超えるものが長期譲渡所得となります。前述したとおり、どちらになるかで税率が大きく異なります。

税務上の所有期間

土地と建物は同じ敷地内でも別々に計算します。このため、土地は長期譲渡所得、建物は短期譲渡所得となることもあります。

譲渡所得に掛かる税率

所有期間ごとの税率は以下の通りです。所得税は2037年までの復興特別所得税を含んだ税率です。

区分 所有期間 所得税 住民税
短期譲渡所得 5年以下 30.63% 9%
長期譲渡所得 5年超 15.315% 5%

取得費が不明のとき

取得日が古い不動産や、相続により不動産売買契約書が見つからない場合などは、売買代金の5%を取得費とする概算取得費を適用することになります。

しかし昭和28年以降に取得した資産に関しては、概算取得費の適用は強要されません。公表されている市街地価格指数などを用いて、取得費が計算できる場合もあります。どちらが得になるか計算するようにしましょう。

なお、実際の取得費が売却した金額の5%相当額を下回る場合も、5%として計算することができます。

利用できる特別控除や特例

不動産を譲渡した場合に利用できる特別控除や特例は以下のようなものがあります。それぞれ要件がありますので、利用できるかどうかを確認するようにしましょう。それぞれの要件については、以下の国税庁のHPや税務署の窓口で確認するとよいでしょう。

  • マイホームを売却した場合の3000万円の特別控除
  • マイホームを売却した場合の軽減税率の特例
  • 2009年および2010年に取得した国内にある土地を売却した場合の1000万円の特別控除
  • 保証債務を履行する為に土地建物を売却した場合の特例
  • 公共事業などのために土地建物を売却した場合の5000万円の特別控除
  • 特定土地区画整理事業などのために土地を売却した場合の2000万円の特別控除
  • 特定住宅造成事業などのために土地を売却した場合の1500万円の特別控除
  • 農地保有の合理化などのために土地を売却した場合の800万円の特別控除

おわりに

不動産を取得すれば、将来、売却する可能性もあり得ます。将来のために、取得に掛かった金額がどのくらいなのか、しっかりと記録してまとめておくとよいでしょう。このページが不動産譲渡時の節税の参考になれば幸いです。

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