相続した不動産を売りたい！知っておくべき4つの税金と売却時のポイント
相続した財産に不動産があるけれど、利用する予定がないため売却したい、と考えている方も多いのではないでしょうか。ところが、相続した不動産は相続後にすぐ売却できるわけではなく、所定の手続きが必要です。また、不動産の売却には税金がかかることも考慮しなくてはなりません。そこで相続した不動産を売却するために必要な手続きやかかる税金、さらには売却するときに知っておくべきポイントを解説します。
相続した不動産を売る前にすべきこと
相続した不動産を売却する予定がある場合は、以下の2つの手続きを済ませておきましょう。
遺産分割で相続人を確定させる
不動産の売却は、所有者全員で行わなければなりません。遺産分割協議を行わなかった場合、相続した不動産は相続人全員が所有者となるため、売却手続きも相続人全員で行う必要があります。しかし、その場合は全員の意思疎通などに手間がかかり、売却手続きがうまく進まないというデメリットがあります。
そのため、相続不動産を売却する予定がある場合は、遺産分割協議を行って不動産を相続する代表相続人を確定させておきましょう。そうすることで、売却手続きは代表相続人がまとめて行うことになるため、余計な手間がかからずスムーズに売却をすることができます。
相続登記を行う
相続登記とは、相続した不動産の所有者を、亡くなった方から相続人へと名義変更する手続きことです。相続登記をしていないと不動産を売却することができないため、必ず行いましょう。
また、相続登記をしていないと、不動産を担保にできない、相続関係が複雑になる、などのデメリットもあります。期限は設けられていませんが、以上のようなデメリットを避けるためにも、なるべく早めに行うようにしましょう。
なお、相続登記は自分で行うこともできますが、司法書士などの専門家に依頼をすることで、書類の準備や手続きの負担を大幅に軽減することができます。
相続した不動産を売るときにかかる4つの税金
相続した不動産は、ただ売却をして終わりというわけではありません。売却の際には以下のような税金がかかります。なかには確定申告が必要になる場合もあるため、覚えておきましょう。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、土地などの不動産を売却した際に得た利益に対してかかる税金です。売却益から必要経費を差し引いた金額に、所得税と住民税の税率をそれぞれかけて求めます。
✔ 譲渡所得税額 = (売却益 – 必要経費) × 税率
必要経費には、「取得費」と「譲渡費用」が含まれます。取得費とは、「不動産の購入価格」「購入時にかかった仲介手数料や印紙代」などの合計額です。詳しい金額が不明な場合には、売却価格の約5％とすることができます。
一方、譲渡費用は「売却時にかかった仲介手数料や印紙代」「建物の解体費用」などの合計額です。不動産を維持するためにかかった固定資産税や修繕費などは含まれないため、注意しましょう。
税率は、被相続人が不動産の所有者になってから売却するまでの保有期間によって異なります。保有期間が売却した年の1月1日時点で5年を超えている場合（長期譲渡所得）は「所得税15％、住民税5％」、5年以下の場合（短期譲渡所得）は「所得税30％、住民税9％」となっています。
なお、不動産の売却によって売却益が発生した場合は確定申告が必要になるため、忘れずに行うようにしましょう。
印紙税
印紙税は不動産に限らずすべての売買契約にかかる税金で、売買契約書に印紙を貼ることで納税します。10,000円以下の取引であれば印紙税はかかりません。
税額は契約金額によって以下のように異なっています。
| 契約金額 | 印紙税額 |
|---|---|
| 100万円超～500万円以下 | 2,000円 |
| 500万円超～1,000万円以下 | 10,000円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 20,000円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 60,000円 |
| 1億円超～5億円以下 | 100,000円 |
登録免許税
登録免許税は、登記上の住所と現住所が異なる場合（住所変更登記）や、「抵当権」を抹消する際（抵当権抹消登記）にかかる税金です。税額は1つの不動産につき1,000円となっているため、たとえば住宅を売却する場合は、土地と建物でそれぞれ1,000円、合計2,000円がかかることになります。
抵当権とは、不動産をローンで購入した場合に設定されるもので、ローンの返済が滞ってしまった際に、その不動産を競売にかけることができる権利のことをいいます。抵当権は何もせずにいるとそのまま買主に引き継がれてしまうため、基本的には売却の際に抹消します。
消費税
消費税は、不動産会社に支払う仲介手数料や、抵当権抹消登記などを専門家に依頼した際の報酬にかかる税金です。つまり、自分ですべての売却手続きを行う場合には消費税はかかりません。しかし、不慣れな場合には諸手続きに手間がかかることや、トラブルが発生する可能性もあるため、不動産の売却は専門業者に依頼する方がよいでしょう。
仲介手数料について
仲介手数料は宅地建物取引業法により上限額が定められており、売買価格に応じて3〜5％となっています。
ただし2018年1月1日以降、売買価格が400万円以下の建物に限り、仲介手数料の上限額を18万円までに設定できる特例が施行されました。たとえば売買価格が200万円の建物は、本来であれば仲介手数料は10万円となりますが、この特例の適用要件に当てはまる場合、さらに8万円を上乗せして請求できるということになります。
仲介手数料は不動産会社によって異なりますので、仲介手数料で損をしないためにも、複数の不動産会社を比較し、検討することをおすすめします。
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なお、不動産を売却する際には、税金のほかにもさまざまな費用がかかります。たとえば相続登記を行う際には、戸籍謄本や印鑑証明書などの証明書を取得する費用が300円～750円程度かかります。そのほか、被相続人の住民票の除票や、不動産登記事項証明書の発行にも、数百円の費用が発生します。
相続した不動産を売却するときのポイント
相続した不動産を売却する際にかかる譲渡所得税は、特例を活用することで節税することができます。また、不動産をなるべく高い価格で売却できるポイントをおさえておきましょう。
3年10か月以内に売る
「取得費加算の特例」を活用できれば、譲渡所得税を節税することができます。この特例は「取得費に相続税額の一部を加算することができる」という内容で、相続税を納付し、相続した不動産を3年10か月以内に売却することで適用されます。
取得費に加算できる相続税額の一部は、以下の計算式で求めることができます。
✔ 相続税額 × {相続税の課税価格の計算の基礎とされた財産の価額 ÷ （相続税の課税価格 + 債務控除額）}
ただし、この特例を受けるためには確定申告が必要になるため注意しましょう。
そのほか、さまざまな特別控除や特例がありますが、それぞれに適用条件があり、併用ができない場合もあるため、不動産を売却した際の節税対策は専門家に相談することをおすすめします。
複数査定してもらう
不動産の査定額は、査定対象の不動産と、それに類似した不動産の販売事例を比較することで大まかな査定額が算出されます。販売事例は不動産会社ごとに異なるため、査定額に差が生じます。さらに、使用している査定マニュアルの違いや、抱えている顧客のニーズなども、査定額に差が生じる要因となっています。
そのため、より高い価格で売却するためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較をすることがとても重要になります。一社ずつ査定を依頼するのは手間がかかるため、一括査定ができるサイトがおすすめです。
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