義母「東京に住む」に新婦困惑…二世帯住宅とマンション2部屋、どっちがマシ？
節税
都内の有名企業に勤めるケイコさん（仮名）は、生まれも育ちも東京のシティーガール。最近、四国出身の男性と結婚しました。共働きで生活には余裕があります。でも、幸せいっぱいかと思いきや、早くも悩み事があるのだそうです。
「夫は一人っ子なのですが、女手一人で育てた義母が『私も東京で暮らしたい』と言ってきかないんです。結婚って、こういう面倒くささがあるんですね…」
義母は「二世帯住宅」を建てたいと言っているそうです。しかし、ケイコさんは「東京に家を建てたら、いくらするか分かっていないんですよ」と冷ややか。
「どうしてもというのなら、同じマンションで別々に部屋を買った方が気が楽でいいですよね。いわゆる『二世帯マンション』ってやつです。それに住居って買った後も固定資産税がかかるじゃないですか。東京って土地の価値が高いじゃないですか」（ケイコさん）
当然、一番気になるのは購入費用ですが、その後のランニングコストも気になるといいます。二世帯住宅と二世帯マンション。税金面はどうなるのでしょうか。中島俊輔税理士に聞きました。
●マンションの方が固定資産税が高くなることも
ーーマンションと一戸建てでは、どちらの方が税負担が軽いのでしょう？
「一般に戸建ての方が、マンションよりも土地面積が広くなります。しかし、マンションの方が固定資産税が高くなる場合があります。
というのも、固定資産税の場合、（1）住宅用地については課税標準を課税台帳に登録された価格（評価額）の3分の1とする特例があり、（2）さらに住宅用地のうち面積200㎡以下の部分は小規模住宅用地として課税標準が評価額の6分の1になるからです。
なおマンションの場合は、住宅用地の面積を限度として戸数×200㎡以下の部分が小規模住宅用地となります。
このような住宅用地の課税標準の特例により土地の固定資産税が低額に納まる結果、建物部分の価格が相対的に高いマンションの固定資産税が高くなる場合があるというわけです」
ーーマンションにも「土地面積」という概念があるんですね。
「マンションの固定資産税を計算する際、土地部分については、建物敷地全体の面積を専有部分の面積比で按分します。
大雑把にいうと、すべての部屋が同じ大きさであれば、土地の面積を総戸数で割ったものについて、課税されることになります」
●二世帯住宅には税制面で優遇措置も
ーー固定資産税という面では、二世帯住宅の方がお得ということですか？
「不動産を保有しているだけでも固定資産税と都市計画税がかかります。この点、一定の条件をクリアした二世帯住宅には、さまざまな優遇措置があります。
注意したいのは、すべての二世帯に優遇措置があるわけではなく、あくまで構造上の独立性などの要件をクリアした一定の二世帯に限られるということです」
――どんな優遇措置があるのでしょう？
「有名なのは、前述の『小規模宅地の減額特例』です。200㎡までの小規模住宅用地では、土地にかかる固定資産税の課税標準額が6分の1、都市計画税の課税標準額が3分の1となります。これが二世帯住宅では倍の400㎡まで適用されます。
また、建築床面積50㎡以上280㎡以下の一戸建住宅等（マンション等で貸家の場合は40㎡から280㎡までが対象になります）では、120㎡相当分の固定資産税が新築後3年間、2分の1に減額されますが、二世帯住宅では最大240㎡まで減額されることになります。
なおマンション等の床面積の計算では、専有部分の床面積に共用部分の床面積を按分して加算した面積を合計して求めますので、登記簿上で専有部分の床面積が50㎡以下でも共用部分の按分床面積部分を合計すると基準をクリアしている可能性がありますのでご注意ください。
このほか、新築の特例適用住宅（1戸の床面積が50㎡以上240㎡以下。マンション等で貸家の場合は40㎡から240㎡までが対象になります）では、評価額から1200万円を控除したものに3％（なお不動産取得税の標準課税は4％ですが、2021年3月31日までに取得した住宅または住宅用地にかかる税率は3％とされています）をかけたものが不動産取得税となりますが、二世帯住宅では、控除額が倍の2400万円まで控除されます。
地方自治体ごとに税制上の優遇措置の対象となる「二世帯」の要件が異なりますので確認が必要です。
ちなみに、二世帯住宅の建築費用を親子で出資する場合、親子ともに住宅ローン減税が適用されます。住宅ローンの利用がない場合でも、収入が一定以下の50歳以上に対しては、すまい給付金の給付が適用されます」
ーーケイコさんの場合、土地がバカ高い東京なので、購入費用が一番気になるところではあるでしょう。ただ、住居は「一番大きな買い物」とも言われます。税金や維持費など、ランニングコストをトータルで計算して、納得いく答えを出したいものですね。
【取材協力税理士】
中島俊輔（なかじましゅんすけ）税理士・不動産鑑定士・弁護士
東京都港区南青山にある中島表参道法律事務所の所長を務める弁護士であり、弁護士資格の他に不動産鑑定士・税理士の資格も有している。不動産の法律・税務・鑑定に強い総合不動産専門事務所として、不動産が絡む難しい相続や事業・資産承継などの相談に日々応じている。
事務所名 ： 中島俊輔税理士事務所
事務所URL： http://shun-tax.com
