役員社宅の節税効果とは？認められるポイントや適正家賃の決め方
社宅制度を導入した場合、その借り上げにかかる賃料は損金算入することができます。ただし、税務上の扱いは従業員と役員の場合は異なり、条件からはずれると役員への給与とみなされる可能性があるため注意が必要です。
この記事では、役員社宅として認められるための税務上のポイントや適正家賃の決め方について解説します。
目次
役員社宅のメリット
社宅は、従業員だけでなく役員にも貸し出すことができます。その際のメリットには以下のようなものがあります。
家賃は全額損金算入できる
会社から大家などの賃貸人に対して家賃を支払うことになりますが、この家賃は全額損金に算入できます。
役員への利益の供与となるため、役員報酬とみなされる可能性がありますが、後述する「給与課税されないためのポイント」をおさえれば、役員社宅の「地代家賃」として計上することが可能です。
自宅を社宅にできる
特に1人や家族経営などの少数人で会社を立ち上げている場合は、もともと役員が住んでいる自宅を社宅にしたいと考える方も多いでしょう。
新たに賃貸を借りるよりも、初期費用や引っ越し費用がかからないため、自宅を社宅にしたほうがより多くのメリットを享受することができます。また、これまで個人で負担していた家賃を会社負担にできるので、より節税効果を実感することができます。
家賃補助よりも手取りが増える
住宅手当として家賃補助がありますが、社宅として貸し出す方が会社と役員の双方にメリットがあります。
家賃補助として支給すると、この家賃補助分は役員への給与として課税対象となります。会社側はその分の源泉徴収が必要になり、さらに社会保険料の負担も発生します。また、役員側も所得税や住民税の負担が増えるため、結果的に手取りの金額が減ってしまうことになります。
役員社宅として貸し出した分が地代家賃として認められば、給与課税されずに双方の負担を減らすことができるのです。
給与課税されないためのポイント
役員への給与とみなされると、諸税の負担や社会保険料の負担が増えるため、地代家賃として計上するためのポイントを抑えておきましょう。
一定の家賃を受け取っていること
まず、会社が役員から一定の家賃を受け取っていることが重要です。ただし、受け取った賃料が著しく低いとその金額と適正家賃との差額に給与課税されてしまうので、注意が必要です。
適正家賃については、社宅の規模によって定められていますが、一般的には賃料の50％以上を家賃として受け取っていればよいとされています。実際の計算方法については「役員社宅の適正家賃とは」で解説します。
株主総会議事録を作成しておく
基本的には、適正な家賃を受け取っていれば給与課税されることはありません。
しかし、従業員にも社宅を提供している場合、これらと区別するために別で規定を作成しておく必要があります。このような取り決めについては株主総会で決議されることが一般的なので、設定家賃などについては「株主総会議事録」に記載しておきましょう。
法人名義で大家と賃貸契約を締結する
実際の賃貸契約は役員で、家賃の支払いを会社がしているという場合は、社宅の貸与とは認められず給与とみなされます。
そのため、会社が大家と賃貸借契約をしたあとに、会社と役員個人とで賃貸借契約を結ぶ必要があります。
役員社宅の適正家賃とは
国税庁は、社宅の規模によって適正家賃の計算方法を定めています。固定資産税の課税標準額を利用して算出したものを「賃貸料相当額」といい、この金額以上を役員から家賃として受け取っていれば給与として課税されないとしています。
基本的には、賃料の50％よりもきちんと計算した賃貸料相当額の方が低い場合が多いため、面倒でもきちんと計算してみることをおすすめします。
固定資産税の課税標準額とは
固定資産税課税評価額は、基本的には固定資産税を計算するための基準となる額でもあり、自治体が決定します。不動産の所有者であれば、納税通知書をみてすぐに把握できますので、大家などに確認するとよいでしょう。大家に聞けない場合でも、賃借人ならば自治体の役場などで確認することができます。
小規模な住宅
小規模な住宅に該当する場合は、次の合計額が賃貸料相当額となります。
（1）その年度の建物の固定資産税の課税標準額に0.2％をかけます
（2）12円をその建物の総床面積を3.3m²で割った数とかけます
（3）その年度の敷地の固定資産税の課税標準額に0.22％をかけます。
小規模な住宅とは、法定耐用年数が30年以下の場合は床面積が132m²以下、30年以上の場合は99m²以下の住宅のことを指しています。
法定耐用年数については、木造の場合は30年以下で、一般的なマンションなどは30年以上となっています。
総床面積が80m²で固定資産税の課税標準額が土地1000万円、建物1000万円のマンションを例に、計算してみます。
（1）1000万円 × 0.2％ ＝ 2万円
（2）12円 × （80m² ÷ 3.3m²） ＝ 290円
（3）1000万円 × 0.22％ ＝ 2万2千円
合計4万2290円となります。
小規模な住宅ではない社有社宅
小規模住宅に該当しない場合で、会社が所有する住宅を役員に貸し出す場合は、以下のように賃貸料相当額を計算します。
（1）その年度の建物の固定資産税の課税標準額に12％をかけます
このとき、法定耐用年数が30年を超える建物の場合は、12％ではなく10％をかけます
（2）その年度の敷地の固定資産税の課税標準額に6％をかけます
（3）上記合計額の12分の1
固定資産税の課税標準額が土地1000万円、建物1000万円のマンション（鉄骨）を例に計算してみます。
（1）1000万円 × 10％ = 100万円
（2）1000万円 × 6％ = 60万円
（3）160万円の12分の1 = 約13万円
小規模な住宅ではない借り上げ社宅
第三者が所有する住宅を役員に社宅として貸し出す、いわゆる借り上げ社宅の場合で、小規模住宅に該当しない場合は、次のうち金額が多いほうが賃貸料相当額となります。
（1）会社が大家に支払う賃料の50％
（2）社有社宅の計算方法で算出された賃貸料相当額
豪華な社宅
いわゆる豪華な社宅に該当するような場合は、上記3つの計算方法に従った賃貸料相当額が適用されません。通常支払うべき賃貸料を家賃として支払ってもらう必要があります。
そのため、豪華な社宅の場合はあまり節税効果がないといえます。
豪華な社宅に該当するかどうかは、床面積が240m²を超える住宅のうち、内外装の状況など各種の要素を総合勘案して判定されます。具体的には、プールがついている、壁一面金箔が施されているなど個人的な好みが強いものを指します。
事務所と兼用の場合
役員の自宅の一部を会社の事務所として使用しているなど、自宅と会社が兼用しているような場合は、自宅部分と会社部分の割合を算出し、その面積をもとに賃料を算出します。
契約するときの注意点
社宅を借り上げるときには、以下のような点に注意してください。
自宅を転用する場合の契約
自宅を社宅とする場合は、法人契約が不可な可能性もあるため、まず法人契約が可能かどうかを先に調べましょう。法人契約が不可となっている場合は、社宅として扱うことができません。
法人との契約が可能な場合は、改めて法人名義で賃貸契約をします。このときに、新規契約として初期費用の負担を求められる場合があるため、契約内容をよく確認する必要があります。
居住用として法人契約する
大家と賃貸契約を締結するときは、「居住用」として契約しましょう。
居住用であれば消費税は非課税ですが、事務所として契約すると消費税の課税対象となるからです。また、敷金が1か月分上乗せされる可能性があるなどの違いもあります。
社宅家賃の会計処理
さいごに、会計処理の仕訳についてみていきましょう。居住用の場合は、家賃の消費税が非課税になるため、処理には注意が必要です。
具体的な仕訳例を以下で紹介します。
家賃を支払ったとき
借り上げ社宅の場合、家主に対して会社から賃貸料を支払ったときの仕訳は以下になります。居住用の家賃は非課税なので消費税の処理はありません。
| 借方 | 貸方 |
| 地代家賃（or福利厚生費） 100,000円 | 預金 100,000円 |
役員から家賃を受け取ったとき
役員から家賃を受け取ったときの仕訳については、逆仕訳をしないよう気をつける必要があります。こちらの家賃も非課税のため、消費税の処理はありません。
| 借方 | 貸方 |
| 預金 50,000円 | 受取家賃（or雑収入） 50,000円 |
このとき、受取家賃ではなく地代家賃や福利厚生費として処理してしまうと、課税売上割合に影響を及ぼしてしまうため、注意が必要です。
課税売上割合は以下のように計算します。
課税売上割合＝（課税売上高＋免税売上高）÷（課税売上高＋免税売上高＋非課税売上高）
このような計算をするため、逆仕訳をしてしまうとこの割合が変わってしまうということです。また、課税売上割合が95％未満になってしまうと、仕入税額控除として全額控除できなくなってしまいますので、正しく仕訳する必要があります。
なお、逆仕訳をしても課税項目を非課税売上とすれば問題はありません。
初期費用について
家賃に関しては、支払うのも受け取るのも非課税になりますが、敷金や礼金についてはどうでしょうか。
まず敷金については、退去時などの修繕に充てるために一時的に預けているお金と考えられていることから、「資産（差入保証金など）」として計上します。退去時に返金されなかった分は「雑損失（修繕費など）」として処理します。
礼金は原則として「繰延資産（長期前払費用）」として計上し、月割で償却していくことになります。ただし、20万円未満のときは当期中に損金処理することが認められています（法人税法施行令第134条）。
20万円未満の礼金や仲介手数料は「支払手数料」として計上します。
おわりに
基本的には、法人契約をしていて賃料の50％以上を受け取っていれば、税務上の問題はありません。
家賃を国税庁が定める「賃貸料相当額」で設定したい場合や、従業員の役員社宅の規定などもある場合は、事前に税理士に相談することをおすすめします。適切な運用をして、税務調査で指摘されないようにしましょう。
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