遺産相続で賃貸経営を引き継ぎする際にやるべき3つのこと

まずは「相続登記」を行う

まず最初にすべきことは「相続登記」です。アパートなどの不動産は、そのもの自体に所有者の名前を書くことはできないため、登記簿という国の管理している帳簿データに所有者の名義を登録する必要があります。

これを「登記」といいます。

遺産相続が発生した場合は、故人名義になっている所有者名を、相続人の名義に変更しなければなりません。この名義変更手続のことを一般に「相続登記（相続を原因とする所有権移転登記）」といいます。

相続登記のやり方

相続登記は、遺産相続する親のアパートの所在地を管轄する法務局に対し、親のアパートを相続する相続人が申請します。特に期限はありませんが、相続登記をしないと、アパートの住人などの第三者に対して、自分が引き継ぎした新しい大家であることを客観的に示す証拠がありませんので、必ず登記申請をしましょう。

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相続登記の必要書類

相続登記の申請には、主に以下の書類が必要です。

相続登記申請書

法務局のホームページから様式をダウンロードできます。

遺産分割協議書・遺言書

相続したことを証明するための書類として必要になります。公正証書遺言以外の遺言書（直筆の遺言書など）が見つかった場合は、家庭裁判所で「検認」という手続きを事前に済ませる必要があります。

住民票

住民票に記載されている氏名と住所が登記されます。家族の記載は不要です。

故人の死亡から出生までの戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍

相続人であることを証明するために必要です。

固定資産税評価証明書

登録免許税の計算に必要になります。東京都23区は都税事務所、その他の地域は市町村役場で取得することができます。

相続登記は申請してから登記簿に反映されるまでに数日かかりますので、遺産分割協議が終わったら速やかに登記申請することをおすすめします。なお、相続登記は司法書士に依頼することもできます。

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賃借人（借りている人）への連絡

相続登記が完了すると、登記簿に相続人の名前が記載されますので、その写しなどを親のアパートの住人に見せることで、自分が新しい大家として引き継ぎしたと説明することができます。

そして、親のアパートの住人に対して、自分が相続人として親のアパートを引き継ぎ大家になった旨の書面を郵送で送ります。

この際、以下の事項については必ず記載する必要があります。

• 相続により大家が変更になったこと
• 新しい家賃の振込先口座情報
• 大家の連絡先電話番号
• その他の契約内容には変更がないこと

これらを記載した上で、自分の名前が登記されている部分の写しを添付して書留配達証明郵便で発送します。

以前は口頭や簡易な普通郵便で発送しても問題はありませんでした。ところが、最近は「家賃の振り込め詐欺」が増えており、家賃の振込先が変わったと嘘の通知を送りつける詐欺が発生しているため、きちんとした書面を作って発送しないと、住人に振り込め詐欺と勘違いされてしまう恐れがありますので気をつけましょう。

書留配達証明郵便のような厳格な手続をとった方が、住人も大家も安心できます。

管理会社に連絡する

故人が賃貸管理を管理会社に委託していた場合は、管理会社にも大家が変わったことを連絡する必要があります。

この際に注意すべきことは「管理会社を変更」したいときです。そのまま故人が依頼していた管理会社に、引き続き管理を委託するのであれば問題ないのですが、引き継いだ相続人が自分の好きな管理会社に変更したい場合は要注意です。

通常、管理委託契約は委託した人が死亡することによって終了します。ですが、不動産の管理委託契約の場合は、管理委託契約書の条文の中に、相続人が管理委託契約を継承しなければならない旨の記載がされているケースがあります。

その場合は勝手に解約することはできず、管理委託契約書に記載されている違約金などが発生する可能性があります。

管理会社は管理を変更されることに非常にナーバスなので、親のアパートを相続した場合は、管理会社とトラブルにならないよう気をつけましょう。

おわりに

遺産相続で親のアパートを相続する場合は、賃借人や管理会社に迷惑がかからないよう、スムーズに相続登記をした上で、できる限り早く通知や連絡を入れることが重要です。

なお、親のアパートの相続にあたって、相続対策や相続税対策などを税理士に相談している場合は、賃貸経営の引き継ぎ方についても事前に聞いておくと良いでしょう。