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アパート経営するなら法人が有利!?法人化する3つのメリットとは?

著者: 棚田 健大郎 行政書士・ファイナンシャルプランナー・相続アドバイザー

アパート経営は、個人事業主としてよりも、法人化する方がメリットがあると言われています。アパート経営をしている人であれば、一度くらいは法人化を考えたことがあるのではないでしょうか。

今回はアパート経営を法人化することによる3つのメリットについて、紹介したいと思います。

目次

経費で落とせる範囲が広がる

アパート経営を法人化することで、経費で落とせる範囲が大きく広がります。アパート経営にとって「経費」は非常に重要な要素です。

個人事業主でアパート経営をしている場合、所得となるのは家賃などの総収入から経費を差し引いた残りです。よって経費として落とせる範囲が所得に直接影響してきます。

では、個人事業主の場合と法人の場合で、どのような違いがあるのでしょうか。

個人事業主の場合

アパート経営の経費として認められるのは「アパート経営で家賃収入などを得るために支出した経費」に限定されます。例えば、賃貸の仲介を不動産会社に依頼した際にかかる仲介手数料や広告費などについては、上記に当てはまると考えられるため経費として落とせます。

ところが、不動産会社周りをするために車を使用している場合でも、その車に関する費用については必要経費として認められない可能性があります。

このように個人事業主の場合は、どうしても公私混同になりやすいため、経費として認められる範囲はアパート経営に関係する範囲に限定されます。

法人の場合

法人は個人事業主に比べ、経費として認められる範囲が広がります。

例えば車についても法人名義で購入した上で、不動産会社を周ったり、物件現地に行ったりするために使うのであれば、車の購入代金や駐車場代、税金、保険料などについても経費として認められるでしょう。

会社は営利を目的としていますので、利益を出すために支出した経費についてはある程度広く認められています。

減価償却費の任意償却が可能に

アパート経営や不動産投資の経費というと、真っ先に出てくるのが「減価償却費」です。 減価償却費とは簡単に言うと、ものの劣化に対する費用で、アパートの購入金額を法定耐用年数で分割して徐々に経費として計上していくやり方です。

なお、アパート経営の場合、減価償却の対象となるのは、建物やその付属設備等だけで土地は劣化しないため含まれません。

この減価償却費に関する扱いが、個人事業主と法人とで次のように異なります。

個人事業主の場合

減価償却費については、毎年経費として計上しなければなりません。

つまり、経費として計上するかどうかを選ぶことはできず、強制的に計上させられます。

法人の場合

減価償却費を計上するかどうかを、会社の任意で決めることも実務的には可能となります。

例えば、利益が出ている年度については減価償却費を計上し、反対に赤字が出ている場合は、減価償却費を計上しないということも実務上は可能です。

減価償却費はアパート経営において非常に大きな経費なので、どのように償却できるのかについては非常に大きなポイントとなります。

日当を支給することができる

アパート経営や不動産投資をしていると、意外とかかるのが「交通費」です。

例えば、地方の人が東京の投資物件を購入する場合には、その都度東京まで上京することになるため、新幹線代などの高額な交通費がかかることがあります。

この場合についても、個人事業主と法人とで次のような違いがあります。

個人事業主の場合

アパートの現地確認や、売買契約、賃貸契約のために行く必要があった場合の交通費であれば実費を経費として計上することが認められるでしょう。

但し、自分に対して遠方へ出張したことに対する手当、つまり日当を支払っても経費にはできません。

法人の場合

一方、法人の場合は「出張旅費規定」などの社内規定を作成することで、当該規定に基づく日当であれば経費として計上することができます。

ちなみに、日当は交通費の実費ではなく、出張したことに対する手当なので、実費を超えていてもよほど高額な金額でなければ問題なく経費にできます。

なお、支給した後の日当(出張旅費規定に基づくもの)については、給与として扱われません。ということは、所得税や住民税についても日当には課税されないのです。

おわりに

このようにアパート経営を法人化すると、様々なメリットがありますが、その中でも「経費」に関する取り扱いがとても有利になります。アパート経営は他の事業に比べて利益が出やすいと言われていますので、経費についてはできる限り、適切かつ有効に活用することをおすすめします。

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