サラリーマン投資家が増加！？借金しても不動産投資することが節税になるって本当？
不動産投資というと、一部の富裕層や地主がするものというイメージがあるかもしれませんが、最近では一般的な会社員が銀行からお金を借りて不動産投資をする、というスタイルが確立されつつあります。
「不動産投資が節税になる」とはよくある営業トークですが、本当に借金をしてまで不動産投資をすることが節税になるのでしょうか？
目次
所得を引き下げてくれる2つの経費とは
不動産投資をして節税できる税金はいくつかありますが、その中でも特に重要なのが所得税と住民税です。この2つの税金は、その人の所得をもとに課税がされます。
所得とは簡単にいうと、売り上げから経費を引いた利益のことです。つまり、所得税や住民税を節税するためには、所得を減らすことができれば、その分課税される税金も減るという仕組みです。
実は不動産投資をすると、所得を引き下げて節税してくれる2つの経費が存在するのです。
減価償却費
例えば投資マンションを購入した場合、購入するために支払った金額をその年の経費として一括計上するわけではなく、法定耐用年数をもとに分割して徐々に経費として計上していくことになります。
これを「減価償却費」と言います。
なお減価償却という仕組みは、対象となる財産が償却資産である場合に限られます。よって、マンションやアパートの場合は「建物部分」の価格についてのみ減価償却が行われます。
減価償却費は1棟マンションやアパートになってくると、その金額が高額になり不動産投資における経費の大半を減価償却費が占めるため、とても重要な経費と言えます。
返済利息
銀行からお金を借りて不動産投資をした場合、毎月の返済額のうち利息部分については、経費として計上することができます。
また、不動産投資は元利金等返済方式で借入することが多いため、購入当初は返済額に対する返済利息の割合が大きいため、より多くの経費を計上して節税することができます。
減価償却費はお金のかからない経費？
通常、経費を使えばその分手元に残るキャッシュも減ると考えるでしょう。ところが、減価償却費についてはそうではありません。
減価償却費はあくまで建物部分の購入金額を、償却年数に従って分割して経費計上しているだけなので、帳簿上経費として発生はするものの、その年に減価償却費に相当する金額がキャッシュアウトするわけではないのです。
そのため、不動産投資家としては財布を傷めることなく、多くの経費を計上して節税ができるのです。
サラリーマン投資家が増えているわけは「損益通算」にあり
また、サラリーマンの場合はさらにメリットがあります。サラリーマンの所得税や住民税を節税するためには、給与所得を減らさなければなりません。
実は不動産投資による不動産所得については、給与所得との損益通算が可能なのです。
例えば、給与所得が500万円で不動産所得が-100万円の赤字だった場合は、これを損益通算して課税対象所得を400万円に軽減することができます。
不動産所得が赤字だと大変なのでは？と思うかもしれませんが、不動産投資による赤字の原因の大半は、減価償却費によるマイナスです。よって、キャッシュフローは安定したまま赤字を作り出すことができ、そしてそれによって給与所得を引き下げて節税することができるのです。
建物の構造によってキャッシュフローが大きく変わる点に注意
なお、経費として計上できる減価償却費は、投資する建物の構造によっても大きく異なります。
例えば、建物部分の価格が5000万円の新築物件を減価償却する場合、構造によって年間で減価償却費として計上できる金額は、以下のように違ってきます。
- 鉄筋コンクリート造 償却年数47年：年間減価償却費110万円
- 重量鉄骨造 償却年数34年：年間減価償却費150万円
- 木造 償却年数22年：年間減価償却費230万円
このように構造によって償却期間が大きく違うため、どの物件を購入するのかによってキャッシュフローが大きく変わってきます。
鉄筋コンクリートの場合は償却期間が長いため、長期安定的に減価償却費を計上できるというメリットがあります。
これに対し木造の場合は鉄筋コンクリート造の半分以下である22年で減価償却が終わってしまうため、一度に計上できる減価償却費については多いものの、減価償却がなくなると帳簿上一気に利益が出て税負担がのしかかる可能性がありますので注意が必要です。
おわりに
不動産投資は確かに節税になりますが、あくまで賃貸経営が事業として成功することが前提です。節税だけを目的として不動産投資を始めるのではなく、事前にキャッシュフローをシミュレーションした上で、物件を購入するよう心がけましょう。
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