【家賃収入の節税まとめ】不動産所得の確定申告で経費計上できるもの一覧 - 節税や実務に役立つ専門家が監修するハウツー - 税理士ドットコム

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【家賃収入の節税まとめ】不動産所得の確定申告で経費計上できるもの一覧

マンションやアパートを賃貸しているだけでなく、赴任中の自宅を貸していて家賃収入のある方もいると思います。

家賃収入がある場合、節税のためには必要経費として計上できるもの、できないものをきちんと把握しておくことが大切です。物件の競争力を高める為の設備の導入や修繕など、どれくらい投資をする余裕があるのか。漏れ無くしっかりと経費計上をすることで余計に税金を支払うことを防ぎ、資金を有効に使いましょう。

目次

不動産所得の課税の計算方法

不動産収入があるといっても規模は様々です。複数の賃貸物件を所有している方、マイホームのみを賃貸している方もいるでしょう。

しかし基本的な不動産所得の計算方法は同じです。

収入金額-必要経費=不動産所得の金額

収入金額とは家賃更新料共益費などです。そこから必要経費として認められるものを引くことにより、不動産所得の金額は求められます。

事業的規模(5棟10室)に達していれば、青色申告の承認申請を行いましょう。青色申告をすることにより最大65万円の特別控除が受けられる他、必要経費として認められる科目数や金額も増加します。

必要経費と認められるもの

必要経費と認められる金額が増えれば、それだけ不動産所得の金額を減らすことができます。つまり節税につながります。

しかし、やみくもに計上するだけでは経費と認められず、修正申告や申告税額の更正、および過少申告加算税が掛かることになります。経費は適正に漏れなく計上するようにしましょう。

減価償却

経費計上で悩まれるのが、減価償却だと思います。減価償却とは、取得費用を耐用年数に応じて数年に分けて費用計上していくものです。ただし、固定資産でも、土地は使用に伴って価値が減少するわけではない為、減価償却の対象外となります。

まず、一般的な建物の減価償却から考えてみましょう。建物の場合、毎年一定額の減価償却費を計上します。計算方法は次のとおりです。

取得費×償却率=減価償却費

取得費は建築価格、媒介手数料、賃貸を開始するまでの期間に支払ったローンの利息などとなります。

償却率は耐用年数により決まっています。耐用年数は建物の構造、使用用途により異なります。居住用や店舗用、中古物件、マイホームとして使用していた場合などにより変わることになります。

減価償却の対象となるのは、建物だけではありません。システムキッチンなどの設備も対象となります。

工事やリフォームをした場合は、修繕費として一括計上できるものと、資本的支出として減価償却しなければならないものに分かれます。

基本的に、原状回復とみなされるものは修繕費となり、価値を高める支出は資本的支出となります。賃貸開始前のまとまったリフォーム工事などは資本的支出となります。

必要経費一覧表

必要経費として計上できるものを一覧表にしました。

必要経費 内容
減価償却費 ・建築・リフォーム工事
管理費 ・建物管理会社への管理費・賃貸管理代行手数料・修繕積立金
修繕費 ・クロスの張替・ペンキの塗替・畳の取替・ガラス、キッチンなど設備の破損修理
各種税金 ・土地建物に対する固定資産税・都市計画税・登録免許税・不動産取得税・事業税
税理士に支払う手数料 -
損害保険料 ・火災保険・地震保険・賃貸住宅費用補償保険
(当年度分のみ計上可 )
ローン返済額のうち利息部分 賃貸業務開始後から適用
ローン保証料 -
接待交際費 ・飲食費(管理会社や税理士との打ち合わせに使用したもの)
交通費 ・運賃・ガソリン代・駐車場・車検費用
(管理会社との打ち合わせや物件の確認の際に利用したもの)
新聞図書費 ・不動産や税金に関する書籍の購入費
通信費 ・通話料・通信料・郵便代
(管理会社との連絡に使用したもの)
消耗品費 ・物件撮影に用いるデジカメ・パソコン
青色事業専従者給与 青色申告者のみ
・家族の労働に対して支払う給与
未回収の家賃 青色申告者のみ
・その年度分
火災や地震で発生した損失 青色申告者のみ
・3年間繰越可

必要経費と認められないもの

ローンの返済額のうち、必要経費として計上できるのは利息分です。元本および、不動産所得が赤字の場合には土地に関する利息部分は経費として計上できません。

また当然ですが、不動産賃貸(家賃収入)に関わらない私生活に関する費用や自宅の修繕費などは対象外です。

おわりに

土地に関しては譲渡時に取得費とできるものもあります。忘れずに証拠書類を保存しておくようにしましょう。単に領収書を受け取るだけでなく、リフォームや内装工事に関しては修繕費に入るのか資本的支出となるのか内容を記載してもらうようにしましょう。

経費管理や確定申告を楽にしたいなら、

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