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「小規模宅地等の特例」で相続税評価額が80%減!適用要件や計算方法を解説

宅地を相続する際には、「小規模宅地等の特例」を適用することで、相続税評価額を最大80%も減額することができます。

ただし、小規模宅地等の特例は宅地の利用状況や用途などに応じて、複雑な適用要件があるため、できれば相続が発生する前の生前贈与の段階から、適用の可否について検討して、必要な対策を講じていくことがとても重要です。

そこでこの記事では、小規模宅地等の特例の基礎知識、適用するための要件、適用可否の判断のポイント、手続きに必要な書類などについて詳しく解説します。

目次

小規模宅地等の特例とは

「小規模宅地等の特例」とは、一定の要件を満たす「宅地等」を相続する際に、相続税評価額を最大80%減額できる特例のことです。

正式名称を「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」といいます。

宅地等とは、亡くなった方(被相続人)が居住していた自宅の土地や、事業に用いられていた土地、さらには賃貸経営(貸付事業)に用いられていた土地のことを指します。

減額割合は、限度面積と宅地の種類ごとに以下のように決められています。

区分限度面積減額割合
被相続人等の居住用の宅地等特定居住用宅地等に該当する宅地等330㎡80%
被相続人等の事業用の宅地等特定事業用宅地等に該当する宅地等400㎡80%
特定同族会社等事業用宅地等に該当する宅地等400㎡80%
貸付事業用宅地等に該当する宅地等200㎡50%

相続税の課税対象となる相続税評価額が大幅に下がることで、相続税額についても大きく節税できるため、宅地の相続において小規模宅地等の特例の適用可否はとても重要です。

適用できる人

小規模宅地等の特例が適用できる人は、配偶者または同居の親族となります。

配偶者の場合は、「民法上の婚姻関係」があればそれ以外の要件は特にありません(※内縁関係は適用不可)。

同居の親族の場合は、「生前に同居していて、相続税申告期限までその建物に居住・所有していること」が要件となります。

これらに該当しない親族の場合は、「家なき子特例」の要件に該当すれば小規模宅地等の特例を適用できます。

家なき子特例とは

小規模宅地等の特例は、事業や居住の継続への配慮のためにできた制度です。

そのため、同居していることが基本要件となっていますが、転勤や進学などによって親元を離れて暮らしているときに、たまたま両親が亡くなってしまったというケースもあります。

こういった状況で、小規模宅地等の特例の適用が受けられないと不公平が生じてしまうため、「家なき子特例」というものが設けられています。

以下の要件を満たす人においては、同居要件を満たさなくて良いという内容です。

  • 国外に居住している場合は、日本国籍を有している
  • 被相続人の配偶者がいない
  • その建物に居住している相続人がいない
  • 相続開始前3年以内に自分または自分の配偶者の所有する家に住んだことがない
  • 相続申告期限までその建物を有している

2018年3月の改正ポイント

ところが、最近では家なき子特例を節税に悪用する人が増えてきたため、2018年3月に法改正が行われました。

以下に該当するケースでは、家なき子特例の対象外となります。

  • 相続開始前3年以内に3親等内の親族が所有する家、または、特別の関係のある法人が所有する家に居住したことがある
  • 相続開始時に住んでいた家をかつて所有したことがある

親族が小規模宅地等の特例を適用する際に最もネックとなるのが、被相続人との「同居要件」なので、同居要件を問われない家なき子特例の要件を「作為的」に満たそうとする人が増えてきたことが、今回の法改正に繋がりました。

具体的には、家なき子特例の適用要件のうち「相続開始前3年以内に自分または配偶者の所有する家に住んだことがない」を満たすため、もともと自分名義の自宅を、親や子供、もしくは自身が経営する会社などに所有名義を変更するケースが頻発したのです。

今後は、家なき子特例の要件を満たす目的で自宅の名義を変えたとしても、小規模宅地等の特例の適用は受けられませんので覚えておきましょう。

特例の対象となる宅地

先述のとおり、特例の適用対象となる宅地については大きく2つに分けられ、そこからさらに4つに分けられています。

  • 【被相続人等の居住用の宅地等】
    (1)「特定居住用宅地等」に該当する宅地等
  • 【被相続人等の事業用の宅地等】
    (2)「特定事業用宅地等」に該当する宅地等
    (3)「特定同族会社等事業用宅地等」に該当する宅地等
    (4)「貸付事業用宅地等」に該当する宅地等

それぞれ限度面積や減額割合が異なるので、具体的にどのような宅地であるかを説明します。

(1)特定居住用宅地等

「特定居住用宅地等」とは、「被相続人が生前に自宅として使っていた敷地」、および「被相続人と生計を一にしていた親族が住んでいた宅地」のことです。

また、宅地が2つ以上ある場合については、主として居住していた自宅の敷地にのみ適用できます。

  • 限度面積:330㎡
  • 減額割合:80%
  • 適用できる人
    └被相続人が住んでいた土地:配偶者、同居親族、家なき子
    └被相続人の生計を一にする親族が住んでいた土地:配偶者、生計一親族

(2)特定事業用宅地等

「特定事業用宅地等」とは、被相続人や生計を一にする親族が事業(不動産賃貸業は除く)をしていた宅地(借地権など宅地の上に存する権利を含む)のことです。

  • 限度面積:400㎡
  • 減額割合:80%
  • 適用できる人
    └相続開始時から相続税の申告期限までの間に、その宅地等の上で営まれていた被相続人の事業を引き継ぎ、申告期限までその宅地等を所有し且つ、事業を営んでいる
    └被相続人と生計を一にしていた親族で、相続開始時から申告期限までその宅地等を所有し且つ、相続開始前から申告期限まで、その宅地等を自己の事業の用に供している

(3)特定同族会社等事業用宅地等

「特定同族会社等事業用宅地等」とは、被相続人や被相続人の親族が支配している「同族会社」の事業をしていた宅地のことです。

要するに、被相続人が所有していた土地やその上の建物を、自分が経営する会社に賃貸していたような場合をいいます。

同族会社とは、被相続人やその親族、そのほか特別関係者が有する株式総数、または出資の総数が、発行済株式総数または出資総額の50%を超える法人のことです。相続等によって取得した親族が、引き続き申告期限まで所有し且つ、申告期限まで法人の事業の用に供されていた場合に適用できます。

  • 限度面積:400㎡
  • 減額割合:80%
  • 適用できる人:被相続人の親族で、申告期限においてその法人の役員である者

また、法人に対して相当な対価で宅地または建物を賃貸している必要があるため、タダで使わせていたような場合については適用できません。

(4)貸付事業用宅地等

「貸付事業用宅地等」とは、被相続人が不動産貸付業に使っていた宅地のことで、アパートやマンションが建っている場所の土地が該当します。

なお、駐車場として貸し出している場合、構造物がなくロープを張ったり止め石を設置しているだけの青空駐車場については適用できません。

  • 限度面積:200㎡
  • 減額割合:50%
  • 適用できる人
    └被相続人の貸付事業を引き継ぎ、申告期限までその宅地等を所有し且つ、その貸付事業に供している親族
    └相続開始から申告期限までその宅地等を自己の貸付事業の用に供している、被相続人と生計を一にしていた親族

どのくらい節税になる?

実際に小規模宅地等の特例を適用した場合、どのくらい相続税が節税になるのか、以下の具体例をもとに計算してみます。

シミュレーションの設定

  • 特定居住用宅地等
  • 評価額:1億円
  • 面積:300㎡
  • 相続人:子1人(適用要件を満たす相続人)

このケースでは、面積が300㎡で限度面積の330㎡以内におさまるため、敷地全体に対して小規模宅地等の特例を適用できます。

特定居住用宅地等の評価額 = 1億円 - (1億円 × 80%) = 2,000万円

相続人が子供1人の場合、相続税の基礎控除額は「3,000万円 + (600万円 × 相続人の人数1名) = 3,600万円」で、他に相続財産がないとした場合は基礎控除以下となり、相続税は課税されません

仮に、1億円を現金で相続した場合は減額する要素がないため、「1億円 - 基礎控除3,600万円 = 6,400万円」が相続税の課税対象となります。そのとき、親から20歳以上の子への相続の場合、「6,400万円 × 30%(相続税率) − 700万円(控除額) = 1,220万円」もの相続税が発生します。

このように、小規模宅地等の特例を適用して土地を相続するのと、現金のまま相続するのとでは、相続税に大きな差が生じるのです。

特例適用可否の判断のポイント

小規模宅地等の特例を適用すると、相続税が大幅に節税できるため、土地の相続においては特例の適用可否の判断がとても重要になります。

しかし、適用要件は少し複雑なので適用できるか判断に迷うことも多くあります。そこで、以下のような判断が難しいケースについて、判断のポイントを解説します。

「生計を一にする」や「同居」とは

小規模宅地等の特例の適用要件である「同居」とは、「構造上1つの建物で日常生活を共に過ごしていること」とされています。

そのため、被相続人を世話するために、頻繁に実家を出入りしていたり、時には泊まり込んでいたとしても、自分の生活の拠点が別の場所にあるのであれば、同居とはみなされません。

また、「生計を一にする」とは、生計を共にしているということで、日常生活に使うお金を同じ財布にしているというイメージです。生計を一にするという判断では、必ずしも同居していることが要件ではありません。

二世帯住宅である

二世帯住宅の中には、構造上は1つの建物だとしても、玄関が別々であったり、内部で行き来ができず、事実上独立して生活するような構造になっているものもあるため、同居要件を満たせるのか気になるところです。

結論からいうと、二世帯住宅を区分所有で登記していなければ、同居とみなされ小規模宅地等の特例を適用することができます。よって、二世帯住宅を建てる際に、世帯別に名義を分けて登記している場合は、同居とはみなされないため注意が必要です。

住民票の住所が同じ

親元を離れて1人暮らしをする場合、住民票を実家から移さずそのままにしている人が時々います。

同居しているかどうかは、住民票の住所を確認して形式的に判断されるのではなく、あくまで日常生活を共にしていた「実態」の有無を基準に判断されます。

具体的には、郵便物の送付先や公共料金の請求先など、同居の実態について詳しく調査されますので、たとえ住民票だけ同じ住所にしていても、特例の適用は受けられません。

老人ホームに入居していた

最近では老後を自宅ではなく、設備の整っている老人ホームに生活の拠点を移す人もいます。この場合でも、以下の3つの要件を満たすことで、老人ホーム入居後も小規模宅地等の特例を適用することが可能です。

  • 被相続人が亡くなる直前において「要介護認定等」を受けていた
  • 被相続人が入居していた老人ホームが「老人福祉法等に規定する老人ホーム」だった
  • 老人ホーム入居後に「事業の用」または「被相続人等以外の居住の用」に供さない

具体的には、以下のようなケースで小規模宅地等の特例が適用できます。

【ケース1】

老人ホーム入居後に自宅が空き家だった場合、または老人ホーム入居後に同居していた親族も引越して空家になった場合

適用対象者:配偶者、家なき子

【ケース2】

老人ホーム入居前から親族が同居していて入居後も引き続き住んだ場合、または老人ホーム入居後から親族が住んだ場合

適用対象者:配偶者、生計一親族

一方で、自宅に生計を一にしない親族が住んだ場合や、第三者に賃貸したような場合については特例が適用できないため注意しましょう。

また、要介護認定の申請中に亡くなった場合でも、相続開始後に要介護認定があったときは、特例の適用要件を満たしたことになります。

長期入院していた

病気などで長期入院しているさなかに亡くなった場合でも、生活の本拠地は自宅にあると考えられますので、原則として小規模宅地等の特例の適用は可能です。

ただし、入院したあとに被相続人の家財道具などを処分したり、賃貸物件として貸し出したりすると、適用できなくなる可能性がありますので注意しましょう。

相続時精算課税制度の利用者

「相続時精算課税制度」とは、生前贈与によって発生する贈与税について、2,500万円まで非課税になる制度のことで、生前贈与を促すことを目的としています。

ただし、相続時精算課税制度を適用して贈与された財産は、相続が発生した際にまとめて相続税が課税されます。

相続時精算課税によって贈与を受けた土地は、相続発生時にまとめて相続税が課税されますので、その際に小規模宅地等の特例を適用できるかどうかが問題となりますが、結論としては適用できません。

そもそも、小規模宅地等の特例の対象となる土地とは「相続または遺贈」によって取得した場合のため、生前贈与である相続時精算課税制度と併用して適用することはできないのです。

代襲相続人ではない孫に遺贈した

小規模宅地等の特例が適用できる親族とは、「配偶者および3親等内の姻族、6親等内の血族」まで含まれるため、2親等血族である孫についても、要件を満たしていれば特例の適用が可能です。

ただし、子が健在の場合は、孫は法定相続人にはなれません。そのため、孫に土地を取得させるためには、生前に遺言書を作成して遺贈する旨を書き記しておく必要がありますので、覚えておきましょう。

また、代襲相続人ではない孫が納税すべき相続税については、通常の税額に2割加算されて割高になりますので、孫への遺贈を検討している場合は注意が必要です。

別荘がある

「別荘」は生活の本拠地ではなく、保養を目的として使用するものであるため特例を適用することはできません。

ただし、別荘を他人に賃貸していた場合については、特定居住用宅地等ではなく、貸付事業用宅地等として200㎡を限度として50%の評価減を受けられる可能性はあります。

事業の転業を考えている

事業として使用している土地について小規模宅地等の特例を適用する場合、被相続人の事業を引き継ぐことが要件の1つですが、事業を転業した場合は適用できるのでしょうか。

租税特別措置法の通達によれば、「事業の一部」を転業したとしても、被相続人の事業を営んでいるものとして取り扱うとのことです。

判断の基準としては、個別的に事実を確認していくことになるため、一概には言えませんが、従前の事業と、どの程度同一性があるのかについて問われることとなります。

たとえば、鮮魚店を営んでいたが、相続人がスーパーマーケットを始めた場合、スーパーに鮮魚店が入っていれば事業を引き継いでいると考えられるため、特例は適用できる可能性が高くなります。

なお、鮮魚店がないスーパーマーケットを始めたという場合は、事業を引き継いでいないため、特例は適用できなくなります。

特例適用の手続きについて

小規模宅地等の特例を適用するためには、相続税申告をする際に申告書に必要事項を記入して添付書類と合わせて提出します。

特例を適用することにより相続税がかからない計算になったとしても、相続税申告は必ず行わなければなりません。

必要書類と添付書類

相続税申告書の書式は、国税庁のホームページからダウンロードすることができる「第11の2表」を使用します。

そのほかにも、以下のような添付書類が必要となります。

全ての相続人が提出する書類

  • 住民票の写し
  • 戸籍
  • 遺言書または遺産分割協議書(遺産分割協議が間に合わない場合は、分割見込書)
  • 印鑑証明書

別居の親族が提出する書類

  • 戸籍の附票の写し
  • 相続物件の登記簿謄本や賃貸借契約書

老人ホームに入居していた場合

  • 被相続人の戸籍の附票の写し
  • 要介護認定証
  • 老人ホーム入所時の契約書の写し

おわりに

小規模宅地等の特例は、ケースによって適用可否の判断が難しく、適用できなかった場合の相続税負担が非常に大きいため、生前から適用要件を満たせるよう意識して対策を講じることが大切です。

また、相続税申告の際の必要書類についても多岐にわたり非常に複雑化しているので、できるだけ専門家である税理士に依頼して確実に手続きをすることをおすすめします。

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