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【税理士が語る!】サラリーマンでも出来る不動産投資、その節税効果とは

著者: 冨田 建 税理士・不動産鑑定士・公認会計士

「資産運用だけでなく、節税としても不動産投資に興味がある。でも詳しいことは分からない」。そんなあなたのために、不動産投資に詳しい冨田先生にその節税効果を解説していただきました。

サラリーマンの方による不動産投資の主な節税メリットとして、「所得税・住民税の損益通算を利用した節税」があげられます。以下で詳しくご説明します。

目次

不動産投資による所得税節税のメカニズム

サラリーマンが不動産投資で節税するメカニズムは、「給与所得から不動産所得(不動産投資による損失)を割り引くことにより、課税対象額を引き下げて、節税することが可能になる」というものです。以下で詳しくご説明します。

不動産所得とは何か

不動産所得とは、賃貸マンションやアパート等の「自分で使わず、他人に貸して儲ける」用途の投資用不動産に基づく賃貸による所得です。

不動産所得の計算方法は以下の通りです。

不動産所得 = 家賃や駐車場、不動産に付随する看板広告収入等のその不動産の賃貸によって生じる収入 ー 固定資産税・都市計画税・減価償却費・各種管理費等のその不動産の不動産維持・管理等に直接発生する必要経費

なお、新規取得時の一定の取得経費も必要経費に含められます。

所得税の基本的な考え方

所得税の課税方法は「総合課税」「分離課税」の2つに分けられます。前者は「対象になる所得をすべて合算した上で、税金計算をする」、後者は「対象になる所得をそれぞれ単体で税金計算する」という違いがあります。

サラリーマンとして会社から給与を貰う「給与所得」や、今回の「不動産所得」は前者の総合課税にあたります。

不動産所得による節税効果

所得は「収入から費用をひいたもの」で、給与所得の場合、基本的にはプラスになりますが、不動産所得の場合、マイナスが出ることはよくあります。

両者は総合課税として所得を合算しますので、給与所得のプラスを不動産所得のマイナスが打ち消します。このような所得同士の損益の通算を「損益通算」と言います。

繰戻し還付で前年の税金を取り戻すことも可能

少し専門的な話ですが、所得税には「繰戻し還付」という制度があります。繰戻し還付とは、「損失額を前年に繰り戻して所得税の還付を受けることが出来る税制」です。詳しくは以下をご覧ください。

[手続名]純損失の金額の繰戻しによる所得税の還付請求手続|申告所得税関係|国税庁

前述の通り、不動産投資では不動産の新規調達時の取得経費を必要経費に含めることが可能ですので、前年に多く税金を支払っている場合、不動産の新規調達によって繰戻し還付を受けることが可能です。

不動産所得がマイナスでも、現金は増えるからくり

以上で「不動産所得のマイナスが、給与所得のプラスを打ち消す」というご説明をしました。しかし、「不動産所得がマイナス」と聞くと、「マイナスということは現金が減るということ。それならやらない方がいいのではないか」とお思いの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

でも、そうとは限らないのです。そのからくりについて説明しましょう。

不動産物件の減価償却とは

当たり前の話ですが、賃貸マンションやアパートには建物があります。この建物は新規調達時に一括で現金等を払って購入する形となりますが、建物自体の効用は新規調達時だけではなくその後何年間も継続します。

そこで必要経費の算定においても新規調達時に現金等の支払額を一括計上するのではなく税法上の耐用年数にわたり按分計上する事となります。この「建物の調達に要した取得価額」を耐用年数の各期にわたり必要経費として計上する手続を「減価償却」と言います。

減価償却費がかかっても現金は流出しない

ここでポイントなのは、「減価償却を必要経費として計上したとしても、その計上自体では実際の現金等は出ていかないこと」です。

実質的な不動産賃貸に基づく現金収入はありながら、減価償却費が影響するために、不動産所得は損失が出ていて、しかも他の所得と損益通算ができるために節税が出来るという場合があるのです。

最後に

税金の観点からだけでみれば、不動産所得の損益通算は納税者にとっては望ましい制度といえるでしょう。

しかし、節税に夢中になりすぎるあまり、無理に不動産所得をマイナスに導こうとして採算性がよくない投資用不動産を購入してしまうのは本末転倒です。銀行から融資を受けて投資用不動産を購入したのに、小手先の節税に走った結果、予想を下回る入居率で肝心の現金までマイナスになってしまっては元も子もありません。

個人的には、上記の不動産所得の損益通算や繰戻し還付も念頭には置きつつも、基本に立ち返った方が良いと思っています。つまり、「結果として節税が出来たらラッキー」程度に考えつつも、投資採算性に優れた優良物件を取得し、税額が増えたとしてもそれを補ってあまりある十分に家賃を得る状況を求める方針です。

このような視点に基づき、不動産投資の参考にして頂ければと思います。

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