2000万円の贈与、節税できる使い方

ご質問の件ですが、以下回答させて頂きます。

＜ご検討されている使い道について＞
●賃貸用住宅のローン返済に充てる場合
こちらは居住用のマイホームではないため「住宅取得等資金の非課税特例」が適用できないので、通常の暦年課税で一括で受け取った場合、約585万円の贈与税が発生してしまいます。

●住居用として新たに家を購入する場合
ご自身のマイホーム購入であれば「住宅取得等資金の非課税特例」がご利用可能です。
省エネ等住宅なら最大1000万円（一般住宅は500万円）まで贈与税が非課税となります。
＊1000万円が非課税になった場合には暦年贈与の非課税枠110万円を合わせて利用すると贈与税は約177万円まで下がる事になります。

＜贈与税を抑えるための選択肢＞
1. 相続時精算課税制度のご活用（用途の制限なし）
原則として60歳以上の父母・祖父母から、累計2500万円まで非課税で贈与を受けられる制度となります。
こちらを利用すると、2000万円を当面無税で受け取り、賃貸用住宅のローン返済など自由に使うことが可能です。
注意点: 「課税の繰り延べ」であるため、将来お父様の相続時にこの2000万円が遺産に加算され「相続税」として計算されます（お父様の総資産が相続税の基礎控除内であれば、将来も無税で済みます）。

2. 住宅取得等資金特例 ＋ 相続時精算課税の併用（マイホーム購入）
新たにご自宅を購入される場合、上記2つの制度を併用できます。例えば、住宅特例で1000万円を完全に非課税にし、残り1000万円を精算課税枠で受け取ることで、当面の贈与税をゼロに抑えつつ、将来の相続財産への加算額（1000万円のみ）も圧縮できます。

3. 暦年贈与との組み合わせ（一部を分割受け取り）
「一括で2000万円」という前提からは外れてしまいますが、毎年110万円の基礎控除内で少しずつ受け取る場合は全て非課税となります。「1000万円はマイホーム用に特例で受け取り、残り1000万円は数年に分けて暦年贈与で受け取る」といった柔軟な対応も可能です。

節税のみを考え本来の目的に利用出来なければ本末転倒とはなってしまいますが、今回のケースですと、利用目的や贈与の形式を工夫する事で非課税での贈与を行う事も可能となりますので、お父様とこの点についてご相談し決定頂くのがよいかと存じます。
＊なお、「住宅取得等資金特例」や「相続時精算課税制度」を利用した場合、結果的に贈与税が無税になる場合でも「贈与税の申告」は翌年2/1〜3/15までの間に行う必要がありますのでこの点に付きましてはご留意下さい。

以上となります。
今回の一連のお取引のご参考になりましたら幸いです。