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マンション高いまま…消費増税前の「あの光景」消えた 大和不動産鑑定・竹内主席研究員

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マンション高いまま…消費増税前の「あの光景」消えた 大和不動産鑑定・竹内主席研究員
大和不動産鑑定の竹内一雅・主席研究員(2019年4月26日、下山祐治撮影)

10月の消費増税まで5カ月を切った。税率が8%から10%(標準税率)へと引き上げられることに伴い、財布のひもはかたくなり、一人ひとりの節約志向はいっそう強まるだろうか。

5年前の増税では、駆け込み需要と反動減の影響が出て、個人消費が冷え込んだ。とくに住宅分野の落ち込みは大きかった。

今回(10月)の増税タイミングに向けて、不動産市場ではどのような兆しがあらわれているのか。不動産市場に詳しい大和不動産鑑定の竹内一雅・主席研究員に、最近のトピックスも交えて話を聞いた。(編集部・下山祐治)

●住宅ローン減税の拡充が手厚い

ーー10月には消費税率が10%へと引き上げられますね。不動産の駆け込み需要は起きていますか

それが起きていないのです。前回の増税前を振り返ると、だいたい10カ月とか8カ月前から駆け込み需要が見られましたが、いま足もとのデータを見ていると、駆け込み需要と呼べるような傾向は見えません。

ーーなぜでしょうか

理由は、今回の増税に伴う住宅ローン減税の拡充(2019年10月1日〜2020年12月31日)が手厚いからだと思います。適用期間が、現行の10年から13年に伸びることのメリットを大きいと見ている消費者は少なくないのでしょう。

物件価格とローン残高によっては、住宅ローン減税の拡充期間に買ったほうが、結果的にお得になる場合もあるのだろうと思います。

さらに、マンションで言えば、「相変わらず高値圏にあり買い時ではない」と消費者が受けとめているということもあるでしょう。

ーー不動産市場のトピックスを教えてください

2014年4月に消費税率は5%から8%へと引き上げられたわけですが、この増税以降、建築着工を下支えしてきたのが、アパートローンを元手にした賃貸住宅の建築でした。

相続税対策の効果への期待から、アパートローンは伸びてきました。ところが、ここのところ金融庁による「引き締め」の効果がきいていて、融資の厳格化が進んでいます。スルガ銀行が融資で問題視された、シェアハウス「かぼちゃの馬車」の件もきっかけのひとつです。

大企業や富裕層はこれまで通り、融資を受けやすいのですが、中小企業や個人の投資家に対する融資のハードルは高くなりました。つまり借り手から見れば、銀行側は選別を強めているということです。アパートローンが細ることで、住宅着工戸数の抑制が続いています。

●東京五輪、選手村の跡地マンションに注目

ーー不動産の話題といえば、「いつマンション価格は値崩れするのか」という点も疑問としてよく挙げられますね

そこは読みにくいところですが、最近でいえば、2020年東京五輪の選手村の跡地に建てる予定になっているマンション群の「晴海フラッグ」の坪単価に注目しています。

周辺の坪単価が350万円程度とされるなかで、4月末に始まったモデルルームの物件見学で提示された価格によると、平均の坪単価が300万円程度となったようです。

周辺物件に比べて割安ということもあり、6月下旬まで見学予約が埋まっていると言われるほど人気が集まっているようです。

しかも4000戸超も販売する大規模開発で、都心居住の流れが加速する可能性があります。保育園・幼稚園・小学校が足りないといった問題も出てくるかもしれません。

ーーオフィスの空室率はいかがですか。低い状態が近年続いているようですが

オフィスの空室率は低いままです。特に東京、大阪、名古屋など主要都市の需要は強いです。これまでに比べ、高齢者や女性の就業人口が増加傾向にあり、オフィス需要を下支えしている面があります。人手不足が続き、外国人が雇用されているということもあります。

また、BCP(事業継続計画)やセキュリティー対策、耐震性など様々な要因で都心のビルに優位性があります。いままで使ってきたビルの建て替えよりも、都心部の新規開発オフィスに賃貸で入居することを選ぶ事業者は多いです。

ただ賃料は高くつきます。そのぶん、従業員ひとりあたりの面積を減らすなど工夫をしているようです。

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