1億超も当たり前の「都心タワマン」 それでも購入が殺到するワケ
税金・お金
首都圏では、マンション価格の高騰が続いている。
不動産経済研究所が発表した「首都圏 新築分譲マンション市場動向（2021年度）」によると、首都圏の一都三県で供給された新築分譲マンションは「平均価格6360万円、㎡単価95.3万円」と、一年度において過去最高値を記録。もはや一等地でなくとも1億円を超えることも珍しくなくなってきた。
「年収の7倍程度が購入できる住宅価格の目安」という考え方に準ずると、平均価格のマンションであれば年収908万円、億ションであれば年収1428万円程度で無理なく購入できるレベル、ということになる。
マンション購入は高嶺の花とも言えるこの現状で、購入者の多くが利用するのが「ペアローン」だという。そこでペアローンにおける税務的な注意点を冨田税理士に聞いた。
●万が一手放す際には「贈与税」に注意
「ペアローンの最大のメリットは借入額が増えるので、高額な不動産を買いやすくなる点ですが、税務的にも住宅ローン控除が夫婦それぞれに適用できるので有利とは言えます。
ただ、どんな夫婦も離婚の可能性はゼロではありません。その際に注意したいのは、離婚に際しての財産分与で不動産を相手に渡した場合、渡した側に譲渡課税がなされる場合が多い点です。
他方、譲渡された側は、譲渡されたときを基準に将来の売却時の譲渡所得が長期か短期かを判定することになります（※）。そのため、場合によっては短期扱いになり、所得税等が高額になりうる可能性がある点も留意すべきでしょう。
特にペアローンにおいては、不動産の持分割合やその他の状況を勘案して、一方が過大に財産を得た場合は贈与税の課税の余地があり得る点も気をつけなければなりません。」
※譲渡所得の税率は＜長期譲渡所得＞＜短期譲渡所得＞のどちらに該当するかで異なる
●無理をせず妥協も検討すべき
「我々の業務でも、新築戸建住宅購入の不動産登記を拝見する機会があるので、たまにペアローンと思われる登記を見かけますけれど、年収の割に無理しているなあと感じるケースもあります。
つまり、ペアローンは“頑張って高額の借入をする”形のため、当然、様々な制約が強くなります。それを甘受してまで、背伸びして高額な不動産を取得する必要があるのか、という点は十分に検討しなくてはなりません。
覚悟がある場合にのみ…と個人的には思いますし、あまりおすすめはしません。無理する前に立地や建物の内容等、不動産についての妥協も検討されてはとは思います。
最後に、ペアローンに限らず、マンション購入に際して「超低金利・長期ローンを組み、頭金は少額にして手持ち資産は運用に回す」方もおられると聞きます。
しかし、これはいわば“頭金を減らした分、借金で投資する”形ですので、住宅ローンよりも運用利回りの高い商品に投資するには、綿密な研究が必須な点も申し添えたいと思います。
ところで、実は私自身は慶應大学出身の公認会計士、というモテそうな肩書がありながらもなかなか女性にモテず独身という「スペックの無駄遣い」状態のため、そもそも夫婦の気持ち自体がわからない面はあるのですが、意思決定の際の参考として頂ければと思います。」
【取材協力税理士】
冨田 建 （とみた・けん）税理士・不動産鑑定士・公認会計士
43都道府県で不動産鑑定業務経験があり各媒体に寄稿も行う。令和3年8月に不動産の評価手法・相続・税務、戸建住宅の価格目線の把握法等を実例を交え一般向けに述べた著書「不動産評価のしくみがわかる本」を上梓。
事務所名 ：
冨田会計・不動産鑑定(株)／冨田 建 不動産鑑定士・公認会計士・税理士事務所
