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住宅ローン控除(減税)の節税効果とは?適用要件、計算方法、手続きの流れまで

銀行や公庫融資などの住宅ローンを使ってマイホームを取得したり増改築したりした場合に、一定の要件を満たせば、「住宅ローン控除」を適用することができます。

10年間の通算で最大500万円の税額控除を受けられる場合もあり、その節税効果は大きく、利用したいと考える方も多いでしょう。

  • 住宅ローン控除って具体的にどんな制度?
  • 控除額はどうやって計算する?控除期間や節税効果はどれくらい?
  • 住宅ローン控除を適用するにはどうしたら良いの?必要書類や手続きは?
  • 住宅ローンは所得税だけじゃなく住民税にも適用できる?

このページでは、住宅ローンの計算方法と節税効果、適用要件と手続きの流れを解説いたします。

目次

住宅ローン控除(減税)とは

住宅ローン控除(減税)とは、住宅ローンを利用して住宅を購入したり増改築したときに、一定の条件を満たすと最大10年間、「住宅ローンの年末残高×1%」 が毎年の所得税や住民税から控除される制度です。住宅ローン控除は所得控除ではなく「税額控除」なので節税効果が大きくなっています。

住宅ローン控除は正式には「住宅借入金等特別控除」といい、一般的に「住宅ローン控除」または「住宅ローン減税」と呼ばれています(以下このページでは住宅ローン控除とします)。

会社員などの給与所得者であれば、所得税は見込みで給与から天引きされているので、確定申告(または年末調整)を行うと納めすぎていた所得税が返金される仕組みになっています。

所得控除と税額控除の違い

確定申告の控除には「所得控除」と「税額控除」の2つがあります。

所得控除は、所得額から控除されるので、課税所得が減ることになります。税額控除は、算出された所得税から直接控除されるので所得控除よりも節税効果が大きくなる仕組みです。

住宅ローン控除の適用要件

住宅ローン控除を受けるためには適用要件がいくつかあります。この適用要件について「新築住宅、中古住宅、増改築」にわけて確認していきます。

新築住宅

住宅または建築後使用されたことがない住宅の場合、以下のすべての要件を見たす必要があります。

  • 新築または取得の日から6ヶ月以内に居住し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいること。(住宅を複数所有している場合、控除対象は主として居住している住宅に限る)
  • 特別控除を受ける年分の合計所得金額が3000万円以下であること。
  • 新築または取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上で、2分の1以上の部分を居住のために使用していること。(登記簿上の床面積)
  • 住宅ローンの借入期間が10年以上である、または取得のための債務(金融機関からの借入金や住宅金融支援機構に対するもの)があること。
  • 居住した年とその前後の2年ずつの5年間に居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと。

中古住宅

中古住宅の場合は、新築住宅の要件に加えて、以下のすべての要件を満たす必要があります。

  • 建築後、使用されたものであること。
  • 次のどれかに該当する住宅であること。
    A. 家屋が建築された日から取得までの期間が20年以上(マンションなどの耐火建築物の 建物の場合は25年)以下であること。
    B. 一定の耐震基準に適合する建物であること
    C. 平成26年4月1日以後に取得した中古住宅で、AまたはBを満たさないもののうち取得の日までに耐震改修を行うことについて申請し、居住の日までに耐震基準に適合することを 証明されているものであること。
  • 取得の時に生計を一にしており、取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係にある人からの取得でないこと。
  • 贈与による取得ではないこと。

増改築等

増改築の場合は、新築住宅の要件に加えて、以下のすべての要件を満たす必要があります。

  • 自己が所有し、かつ自己が居住する家屋について行う増改築であること。
  • 次のどれかの工事に該当すること。
    A. 増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模な模様替えの工事
    B. マンションなどの区分所有建物のうち、その人が所有する部分の床、壁または壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
    C. 家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床または壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
    D. 建築基準法施行令の構造強度等に関する規定または地震に対する安全性にかかる基準に適合させるための一定の修繕・模様替えの工事
    E. 一定のバリアフリー改修工事
    F. 一定の省エネ改修工事
  • 工事費用の額が100万円を超えており、その2分の1の額が自己の居住用部分の工事費用であること。

控除額の計算方法

控除額の計算方法は、主に「一般住宅、認定住宅、バリアフリー等の増改築」で異なります。

一般住宅(住宅借入金等特別控除)

認定住宅にあたらない新築・中古住宅や、特定増改築にあたらない増築をした住宅の控除額の計算方法は以下のとおりです。

入居日控除期間住宅ローンの年末残高の合計額(上限)控除率10年間の最大控除額

【一般住宅の場合】
入居日 控除期間 住宅ローンの年末残高の合計額(上限) 控除率 10年間の最大控除額
平成26年1月1日〜
平成33年12月31日
10年 4000万円 1% 400万円

一般住宅の場合、控除期間は最大10年で住宅ローンの年末残高合計額の1%が控除額となります。また、年末残高の合計額は4000万円が限度で、10年間で最大400万円の控除が受けられます。なお、これ以外の入居日の場合は限度額などが異なります。

住宅ローンの年末残高とは、12月31日時点で返済していない住宅ローンの残額のことをいいます。

たとえば、年末残高が3000万円の場合の控除額は以下のように計算します。

3000万円(年末残高)×1%(控除率)= 30万円(控除額)

上記の計算で出た控除額が1年間の所得税から控除されますが、控除額が所得税よりも多い場合は、残りの控除額が住民税から差し引かれます。ただし、住民税から控除される額は、所得税の課税総所得金額等の額の7%、または13万6500円のうちの小さい方の額が上限とされています。

そのため、計算で求めた最高額が必ず全額控除されるわけではないということを覚えておきましょう。

認定住宅(住宅借入金等特別控除の特例)

認定住宅とは、「認定長期優良住宅」と「認定低炭素住宅」の2つを指します。

長期認知住宅

長期優良住宅の普及の促進に関する法律に記載されている条件を満たしている家屋です。

認定低炭素住宅

都市の低炭素化の促進に関する法律に記載されている条件を満たしている家屋です。

これらの家屋を新築した際は、一般住宅の場合と控除額が少し異なります。

【認定住宅の場合】
入居日 控除期間 住宅ローンの年末残高の合計額(上限) 控除率 10年間の最大控除額
平成26年1月1日〜
平成33年12月31日
10年 5000万円 1% 500万円

計算方法は一般住宅と同じですが、上記のように住宅ローンの年末残高の合計額の最大限度額が5000万円で、10年間で最大5000万円の控除が受けられます。

バリアフリー等の増改築(特定増改築等住宅借入金特別控除)

バリアフリー改修工事や省エネ改修工事、他世帯同居改修工事などを含む特定増改築は、住宅ローン控除の計算方法が一般の増改築とは異なります。また、控除期間は最大5年間となります。

特定増改築における住宅ローンの控除額は以下のように計算します。

「控除額=A × 2% + (B ー A) × 1%」

  • A:増改築の住宅ローンの年末残高の合計額のうち特定増改築のために要した費用に相当する金額(特定増改築のための費用の限度額は250万円)
  • B:増改築の住宅ローンの年末残高の合計額(最大1000万円)

たとえば、増改築の住宅ローンの年末残高のうち特定増改築のために要した費用が200万円、増改築の住宅ローンの年末残高の合計額が800万円の場合、以下のように計算します。

200万円(費用) × 2% + {800万円(年末残高) ー 200万円(費用)} × 1% = 10万円(控除額)

特定増改築等住宅借入金特別控除の要件

特定増改築等住宅借入金特別控除を受けるには、「バリアフリー改修工事」「省エネ改修工事」「多世帯同居改修工事」のいずれの工事をするかによって、条件が異なります。

バリアフリー改修工事

自己が所有する家屋について一定のバリアフリー改修工事を含む増改築等を行い、平成19年4月1日から平成33年12月31日までの間に居住していること。

省エネ改修工事

自己が所有する家屋について一定の省エネ改修工事(断熱改修工事等又は特定断熱改修工事等)を含む増改築等を行い、平成20年4月1日から平成33年12月31日までの間に居住していること。

多世帯同居改修工事

自己が所有する家屋について一定の多世帯同居改修工事(特定多世帯同居改修工事等)を含む増改築等を行い、平成28年4月1日から平成33年12月31日までの間に居住していること。

共通の適用要件

共通する条件には以下のようなものがあります。

  • 特定増改築のための費用の額が50万円を超えるものであること。
  • 増改築の日から6ヶ月以内に居住し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいること。
  • 特別控除を受ける年分の合計所得金額が3000万円以下であること。
  • 増改築等をした後の住宅の床面積が50平方メートル以上で、床面積の2分の1以上の部分を居住のために使用していること。
  • 工事費用の2分の1以上の額が自分の居住用部分の工事費用であること。
  • 住宅ローンの借入期間が5年以上である、または取得のための債務(金融機関からの借入金や住宅金融支援機構に対するもの)があること。
  • 居住した年とその前後の2年ずつの5年間に居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと。

詳細は、国税庁のページで確認することができます。

借り換えや繰上返済したとき

基本的に、借り換えや繰上返済した時の計算方法は上記で解説した方法と同様になりますが、借り換え時の年末残高については次のような決まりがあります。

借り換えをして住宅ローンが増えた場合

「住宅ローンの年末残高 = 借り換え後の住宅ローンの年末残高 × (借り換え前の住宅ローンの残高 / 新たな住宅ローンの借入時の残高)」

借り換えをして住宅ローンが減った、もしくは同じ場合

「住宅ローンの年末残高 = 借り換え後の住宅ローンの年末残高」

また、借り換えや繰上返済をした時に、住宅ローンの返済期間が返済開始から10年未満になってしまうと、それ以降は住宅ローン控除が受けられなくなってしまうので注意が必要です。

節税シミュレーション

具体的な数字を用いて、いくら節税になるのかをシミュレーションしてみましょう。 (正確な数字を計算するには細かな情報が必要となるため、ここでは概算で金額を出しています。)

Aさんが20年の返済期間で一般住宅の新築を購入したとします。

【Aさんの設定】
住宅ローンの年末残高 3000万円
年収 600万円
課税所得 303万円
所得税 20万円
住民税 33万円

この場合、控除額は次のように計算されます。

控除額 = 3500万円 × 1% = 35万円
所得税:20万円全額控除
住民税:住民税から13万6500円控除{303万円(課税所得) × 7%>13万6500円}

このケースでは、所得税と住民税の控除額の合計である33万6500円が住宅ローンの控除額となります。

年末調整または確定申告で申請する

住宅ローン控除の申請は確定申告で行いますが、2年目以降の給与所得者は年末調整で適用することができます。

初年度の申請方法

住宅ローン控除を受けるためには、初年度に確定申告をする必要があり、確定申告書に必要書類を添付して税務署に提出します。

給与所得者の場合は、2年目から会社の年末調整で住宅ローン控除を適用できますが、初年度は自分で確定申告をしなければなりません。

2年目以降の申請方法

2年目以降の申請方法は、給与所得者とそれ以外の場合で異なります。

給与取得者の場合は、税務署から送付される「年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書」と金融機関から送付される「借入金の年末残高証明書」を勤務先に提出すると年末調整で住宅ローン控除が適用されます。

それ以外の自営業者など場合は、2年目以降も確定申告する必要がありますが、確定申告書に添付する書類は1年目よりは少なくなります。

確定申告の必要書類と入手先一覧

住宅ローン控除のための確定申告に必要な書類と入手先は以下のとおりです。

適用期間 必要書類 入手先
初年度、 2年目以降 確定申告書 税務署、もしくは国税庁のサイト
初年度、 2年目以降 (特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書 税務署、もしくは国税庁のサイト
初年度、 2年目以降 住宅取得資金に係る借入金(住宅ローン)の年末残高等証明書 住宅ローンを借り入れた金融機関
初年度 不動産売買契約書、工事請負契約書 契約した不動産会社
初年度 住民票の写し 市役所
初年度 源泉徴収票 勤務先
初年度 家屋、敷地の登記事項証明書 法務局
初年度 (認定住宅の場合) 認定通知書の写し 契約した不動産会社

申請期限はいつまで?

適用は購入・増築した住居に入居した年に行います。住宅ローン控除は払いすぎた所得税を返還してもらえる還付申告にあたるので、通常の確定申告と異なり、入居した翌年の1月1日から申告することできます。

住民税に関しては、確定申告(還付申告)をすると、国から自治体に内容が通知される仕組みになっているため、個別で行う必要はありません。

おわりに

住宅ローン控除は活用すればとても節税効果が高い制度です。新築や増改築をした際には、条件に当てはまるかを確認してみることをおすすめします。

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