個人事業主・副業会社員のための経費相談所【vol.4 家賃収入、経費になるのは？】

本シリーズでは、フリーランスのライターである筆者が「みんなの税務相談」に寄せられた投稿の中から、個人事業主や副業をしている会社員の方に役立つQ＆Aをピックアップしてご紹介しています（※みんなの税務相談：無料で税理士に相談できる掲示板型Q＆A）。

今回は「家賃収入」についてです。

不動産投資は会社員の副業としても人気ですが、家賃収入の計上には特有のルールがあり、慣れていない場合は判断に戸惑うことも多いかもしれません。

それではさっそく、みなさんのお悩みと税理士の見解を見ていきましょう。

● Q.ローンで購入した場合の経費は？

マンション1室を購入し、家賃収入が6万5000円で、ローンが約5万円、管理費約1万円ですが、減価償却など必要経費等はどう計算すればいいですか？

ーーA.「ローン返済額のうち利息分が経費になる」
マンションの管理費や固定資産税、損害保険料、建物代に関する減価償却費、ローン返済額のうちの支払利息等が必要経費になります。減価償却費は「定額法」で計算します。
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● Q.自宅用の土地を貸している場合の不動産取得税は？

自宅用の土地を購入しましたが、建築が3年後のため駐車場にして貸しています。この場合、不動産取得税は経費に算入してもよいでしょうか。

ーーA.「経費にできる」
不動産取得税は、不動産所得の必要経費になります。
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● Q.まだ物件を購入していない場合の経費について

個人事業主ですが、それとは別に不動産投資を始めたく、書籍を購入したりセミナーへ参加しました。年内までに不動産が取得ができなかった場合、これまでかかった経費は今年度は計上できないのでしょうか。

ーーA.「賃貸業を開始した年から開業費として計上できる」
期末までに不動産が取得ができない場合は、不動産所得がまだ発生していないので、所得の計算はできません。不動産賃貸を開始するまでに支出した費用は開業費として、賃貸業を開始した年から必要経費に入れることができます。
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● Q.事業規模でない不動産経営、家族の給与は経費にできる？

事業的規模でない不動産（アパート1棟計8室）経営において、専業主婦の妻を専従者として、その給与を経費で落とせますか？妻には経理及び清掃をしてもらう予定です。

ーーA.「事業的規模でないので経費にできない」
青色申告の事業専従者給与及び白色申告の事業専従者控除は、文字通り「事業」に専従していることが要件です。事業的規模でない不動産業に従事している場合は適用がないため、奥様に対する給与は必要経費にはできません。
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● Q.リフォーム工事の経費について

不動産賃貸業を営んでいて、4つの部屋をリフォームしました。総額250万円ほどなのですが、修繕費と資本的支出の判定について教えてください。

ーーA.「新たな性能を付加した場合は、資本的支出となる可能性が強い」
クロスの張替えや内壁の塗装などは、リフォーム前と同じ材料、性能のモノを使えば、建物の通常の維持管理としてまとめて修繕費にできます。ただし、部屋に従来よりも違う新たな性能を付加した場合は、資本的支出となる可能性が強いです。
（この質問・回答の全文はこちら)

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ひと口に「家賃収入」といっても、不動産の規模や種類もさまざまのため、お悩みも人それぞれ。誤った申告をしないためにも、場合によっては税理士に相談することも検討してみるといいでしょう。

次回のvol.5では、接待交際費についてご紹介します。

▼vol.1 看板犬は経費にできる？
https://www.zeiri4.com/c_5/n_1093/
▼vol.2 按分割合どうする？
https://www.zeiri4.com/c_5/n_1094/
▼vol.3 減価償却がわからない！
https://www.zeiri4.com/c_5/n_1097/

※質問と回答は一部編集しています
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