知らないと損をする、不動産売買における「両手仲介」の落とし穴とは？
日銀によるマイナス金利政策と東京オリンピックに対する期待感が影響してか、東京都心部の不動産価格が高騰しています。それに伴い、不動産を所有している人の中には、このタイミングで売却を検討している人も多いのではないでしょうか。
不動産を売却する際には、買主を探してくれる不動産会社に仲介を依頼することになりますが、この時に知っておかないとマズいのが仲介の「仕組み」です。実は仲介には「両手仲介」と「片手仲介」の2種類があり、どちらになるのかによって、最終的な売買価格が変わってくる可能性があるため注意が必要です。
そこで今回は、不動産を売却する際に知っておくべき「両手仲介」と「片手仲介」の違いと、そこに潜む問題点について解説します。
目次
不動産仲介における「片手仲介」とは？
片手仲介とは、不動産売買における「売主」と「買主」それぞれに、別の不動産会社が仲介に入ることを言います。
例えば、売主Xが不動産会社Aに売買仲介を依頼したとします。
不動産会社Aはインターネットに広告を出して買主を広く募集しました。すると、その募集広告を見た不動産会社Bがちょうど物件の購入を検討していた買主Yにその物件を勧めて買い付けを入れることになりました。
この場合、不動産仲介の構図は次のようになります。
売主Xと不動産会社A 対 買主Yと不動産会社B
不動産会社Aは売主側片方だけの仲介、不動産会社Bは買主側片方だけの仲介、というように、売主と買主それぞれを別の不動産会社が仲介する取引形態のことを、不動産会社が仲介手数料を売主か買主、どちらか片方からしかもらえないことから「片手仲介」と言います。
不動産仲介における「両手仲介」とは？
両手仲介とは、売主と買主両方とも同じ不動産会社が仲介することを言います。
先ほどのたとえで言うと、不動産会社Aが売主Xから売買募集の依頼を受けて募集をし、自ら買主Yを見つけてきて仲介するという形態です。
つまり、不動産会社Aが売主側の仲介でもあれば、買主側の仲介でもあるというのが「両手仲介」の特徴です。
実は、不動産を売却する際に「両手仲介」になると、相場よりも安く売らされてしまう可能性があるため注意が必要となります。
両手仲介がよくない理由とは？
不動産仲介とはわかりやすく例えると、本人に代わって条件に合う買主や売主を見つけて交渉し、売買契約をまとめる役割のことを言います。いわば、裁判に例えると弁護士と同じような立ち位置と言えます。
つまり、両手仲介とは、原告と被告が両方とも同じ弁護士を代理人として立てて裁判をするのと同じことだとイメージすると分かりやすいでしょう。原告と被告の利害関係は相反しますから、同じ弁護士に依頼することは通常ありえないでしょう。
これは不動産仲介でも同じことです。
売主は高く売りたい、買主は安く買いたい、と思っているはずです。この利益が相反する双方を同じ不動産会社が仲介をすると、どちらかが不利益を受ける可能性があります。
そしてそれはほとんどの場合「売主」となります。
不動産会社は少しでも早く売買契約をまとめて、効率よく売り上げを立てたいと考えています。両手仲介になると、買主側に早く購入を決断してもらうために、売主側をうまく説得して安い価格設定にして契約を早くまとめようとする傾向にあります。
よって、両手仲介は相場より安く売られてしまうリスクがあるのです。
両手仲介の「囲い込み」に注意
両手仲介が相場よりも安くなってしまう原因はもう一つあります。
それは「囲い込み」です。
不動産会社から見た場合、両手仲介であれば片手仲介よりも仲介手数料が2倍儲かることになります。これは非常に大きな違いですから、不動産会社の中にはせっかく高い金額で買ってくれる買主を他の買主仲介の不動産会社から打診されても、それを断って自社で両手仲介になる買主が見つかるまで募集を続けることがよくあります。
このように、両手仲介ができるまで物件を他の不動産会社に紹介させないことを「囲い込み」と言います。
囲い込みは売主の利益を害しているため、違法な行為です。ただ、囲い込みをしているかどうかは外から見てもわからないため、気がつかないうちに囲い込まれていることがほとんどです。
募集状況を細かく報告させることが重要
では、不動産を売却する際に両手仲介による囲い込みを回避するためにはどうしたら良いのでしょうか。
囲い込みによっていつまでも売却先が決まらなかったり、売却価格が安くなったりすることを防ぐためには、不動産会社にできる限り募集状況を細かく報告させることが有効です。
いつどのような問い合わせが入っているのか、毎週細かくチェックすることで、不動産会社にプレッシャーをかけることができます。
おわりに
売買の募集を不動産会社に任せっきりにしてしまうと、気がつかないうちに「囲い込み」の被害にあってしまい、結果的に安い価格で売却させられてしまう恐れがありますので十分注意しましょう。
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