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民泊とマンション賃貸、稼げるのはどっち?判断するポイントは?

2018年6月より、住宅宿泊事業法(通称:民泊新法)が施行されることで、民泊への期待が高まっています。日本では、外国人観光客の増加により宿泊施設が不足している一方で、空き家も増加しているため、民泊が新たなビジネスチャンスとして注目されています。

今後は民泊が合法的にできるようになることから、民泊にチャレンジされたい方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、民泊とマンション賃貸では、どちらが稼げるのかをテーマに解説いたします。

目次

民泊を取り巻く状況

国内では旅館業法の許可を得ずに、住宅を宿泊施設として貸し出してしまっている人たちがいます。このような状況を受け、厚生労働省も2017年3月に全国民泊実態調査を行い、その結果を公表しています。

同調査によると、国内では既に無許可営業を行っている中で、物件が特定されているものだけでも4,624件あり、物件が特定できないものは7,998件あるとされています。それに対し、旅館業の許可を受けている物件は2,505件しかありません。

件数の割合の実態を見ると、許可物件が16.5%、無許可物件が30.6%、物件特定不可・調査中の民泊が52.9%となっており、宿泊施設としては既に民泊の方が数は圧倒的に上回っているのです。

無許可物件の内訳としては、共同住宅が2,508件(54.2%)、戸建住宅が1,659件(35.9%)、その他が457件(9.9%)となっており、半数以上がマンションやアパート等の共同住宅タイプになっていることが分かります。

この調査の中で興味深いのは、一泊当たりの平均宿泊料です。許可物件は16,571円であるのに対し、無許可物件は7,659円となっています。つまり民泊は、通常の旅館業の許可を得ている物件の半額よりも低い価格で宿泊させているということなのです。

民泊新法の概要

すでに数多くの無許可民泊が存在する中、民泊新法が可決されたため、2018年6月からは届出制によって民泊が合法的にできることになります。

従来、旅館業は「許可」でしたが、それが「届出」によってできるようになったことから、相当に規制緩和が行われたと言えるでしょう。

民泊新法では、民泊を行おうとする者は、都道府県知事への届出が必要となります。従来、旅館業の許可を得るには、建物が旅館に適合する仕様でなければなりませんでしたが、民泊新法では今の住宅のままで届出することが可能です。

また、民泊として営業できるのは、年間で上限が180日以下となりました。ここが最大のポイントになるでしょう。要するに、旅館業は365日営業できるものの、民泊はその半分以下である180日しか営業ができないということです。

そのため、旅館業と民泊を比べると、民泊の方が明らかに儲かりません。民泊が儲かるかどうかの比較は、旅館ではなく「賃貸マンション等よりも儲かるかどうか」という視点が適切だと言えるでしょう。

なお、民泊新法では、民泊を「家主居住型」と「家主不在型」の2種類に分けています。民泊新法では、要件を満たせばいずれも可能です。

民泊は賃貸マンションより儲かるのか?

民泊の実態調査から、民泊の一泊当たりの平均宿泊料は7,659円となっています。仮に月15日間営業し、15日間全て宿泊客が埋まれば、月の収入としては114,885円となります。

宿泊料はあくまでも平均値ですが、仮に15日間全て稼働すると考えれば、収入としては悪くはありません。

ただし、15日間、毎日すべて顧客を取れるとは限りませんし、Airbnbのような住宅宿泊仲介業者へのフィー、管理や清掃等を委託する住宅宿泊管理業者へのフィーによっては、賃貸マンションよりは儲からない可能性があります。

そのため、「民泊営業日の上限は年間で定められている」という点が重要なポイントになるでしょう。

たとえば、国内にはスキーや海水浴、紅葉等、一定の季節だけ集客できる観光地があります。このような季節性が強い観光地であれば、民泊でもトップシーズンは通常の旅館並に集客ができる可能性があるわけです。

しかも、季節性の強い観光地は、往々にして通常のマンションやアパートの賃貸需要が弱いです。このような観光地であれば、賃貸マンションよりも民泊の方が儲かる可能性があるのです。したがって、観光地として特定の季節だけ集客力が高く、かつ賃貸マンション需要が弱いエリアであれば、民泊の方が儲かると言えるでしょう。

民泊のメリットとデメリット

民泊のメリットとしては、1日当たりの単価を上げることができるため、稼働率次第では高い収入が得られるという点が挙げられます。また、提供するサービス次第では宿泊料を上げやすく、差別化がしやすいことも利点です。

一方で、デメリットとしては、収入が不安定であることや、予約確定の度に住宅宿泊仲介業者へ3~5%程度支払うこと、住宅宿泊管理業者へは15~30%程度のフィーを支払うこと等があります。

収入が不安定であるにもかかわらず手数料率が割高なため、それなりの宿泊料をもらわなければ儲からない可能性もあるでしょう。

おわりに

「民泊は賃貸マンションよりも儲かるか」という点について見てきました。季節性の観光需要が高く、賃貸マンション需要の弱いエリアであれば、儲かる可能性は十分にあるでしょう。

ただ、その他の地域では、儲からない可能性もあると考えられます。まずは、物件周辺の観光需要と賃貸マンション需要を十分に検証した上で、判断してみましょう。

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