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資産価値の落ちないマンションを見極める秘訣とは?

著者: 竹内 英二 不動産鑑定士・中小企業診断士

マンションを購入する際の重要なポイントの1つに、「資産価値の落ちにくいマンションを選ぶこと」が挙げられます。将来、売却したくなったとき、資産価値が大きく落ち込んでしまうようなマンションは、売却額が住宅ローン残債よりも低くなり、売れないということも起こり得るからです。

人口減少によりマンション大空室時代が予想される中、価格の落ちないマンション選びはますます重要になってきました。そこで今回は、資産価値の落ちないマンション選びの秘訣についてお伝えします。

目次

マンションの価格はどう決まるか?

そもそも、マンション価格はどのように構成されているか、ご存知でしょうか。

マンション価格は、「土地」と「建物」で構成されています。このうち、建物については、築年数が経過するとともに、価格は自然と下落していきます。これはどのようなマンションを選んでも同じです。

一方で、土地については築年数によって価格が下落するものではありません。土地価格は、景気の状況によって上がったり下がったりします。

そのため、新築の購入時よりも中古の売却時の方が、価格が上がっているような物件も存在します。これは、建物価格が下落する以上に土地価格が値上りした結果、起こりうる現象です。

実際、バブル時代は、全国のマンションでこのような値上り現象が見られました。バブル時代であっても、建物価格は経年とともに価値が下がっていましたが、それ以上に土地価格が上がっていたため、マンションは購入時よりも価格が上がっていたのです。

何よりも重要なのが「立地」

以上を踏まえると、資産価値の落ちにくいマンションとは、土地価格が上がりやすい立地、もしくは下がりにくい立地にあるマンションと言えます。

具体的には、東京23区エリアは今後も人口集中が続くため、土地価格が維持または上昇が見込まれます。仮に不景気になって土地価格が下がったとしても、23区の土地であれば、景気回復時に真っ先に土地の価格が上昇していくと考えられるわけです。

また、価値の落ちないマンションを選ぶのであれば、立地が何よりも重要です。土地価格の上昇パワーがマンションの価値を維持してくれることになるからです。

ただし、都心部のマンションであれば何でも良いかというと、そういうわけではありません。立地の良し悪しに関しては、きめ細かく見ていく必要があります。

資産価値に大きく影響する「街のブランド」や「駅までの距離」

同じ都市であっても、人気の路線や人気の駅というものは存在します。例えば、東京であれば東急東横線、大阪であれば阪急神戸本線といった人気の路線が存在します。

人気の路線の街には、一定のブランドイメージがあります。そのため、このような人気の街にあるマンションは、中古マンションでも良く売れるのです。

また、同じ路線であっても、快速停車駅や他の路線との乗換駅、始発駅などは街として人気があります。さらに、駅にも表口や裏口があり、栄えている方が土地価格は維持しやすくなるわけです。

毎年、「住みたい街ランキング」というものが公表されていますが、住みたい街は「駅名」で表されることが多いです。したがって、住みたい街ランキングに登場してくる駅を参考に、人気の駅の近くにあるマンションを選ぶのも1つの方法となるでしょう。

さらに、駅までの距離は資産価値に大きく影響します。現在、中古マンションは購入希望者がインターネットで物件を探すことから始めます。

物件を検索する際、検索条件によって物件の絞り込みを行います。その中で、必ず登場するのが駅距離の絞り込み条件です。3分や5分、10分のような刻みで物件が絞り込めます。

このインターネットの絞り込み機能によって、徒歩10分と徒歩11分の物件には大きな価値の差が出ているのです。

絞り込み機能で残る物件は、人の目に触れる機会も多くなるため価格が維持されます。しかし、残らない物件は見向きもされないため、価格が維持しにくくなっているわけです。そのため、インターネットの絞り込み機能を意識して、できるだけ駅に近い物件を購入しましょう。

建物のどこの部分を見るべきか?

建物で重要な部分は、「戸数」と「階数」、「バルコニーの向き」になります。

マンションの場合、戸数は多ければ多いほど良いとされています。戸数が多いと、一戸当たりの管理費及び修繕積立金が減るからです。また、10年後の維持管理を見据えれば、戸数の多いマンションの方が断然有利といえるでしょう。

そして、いくら立地が良くても、50戸程度の小規模マンションは避けたほうが良いでしょう。売却しにくいだけではなく、管理費等が高く、自分たちも住みにくいというのが理由です。

ちなみに、部屋は階数が高いところにあるほど、価値も高くなります。眺望や日照等の価値は、中古マンションであっても高く評価されるのです。欲を言えば、将来も目の前に高い建物が建つ可能性の低い場所にあるマンションを選んだ方が良いでしょう。

さらに、マンションはバルコニーの向きも重要となります。バルコニーの向きは南が一番高く、次に東、西、北の順番で下がるため、西向きや北向きの中古マンションはなかなか売れません。価値を維持するなら、南向きもしくは南東向きを選ぶことをおすすめします。

おわりに

資産価値の落ちないマンション選びのポイントについて見てきました。まずは立地を最重視すること。そして、戸数や階数、バルコニーの向き等も意識しながらマンションを選ぶことが、秘訣となります。参考にしてみてください。

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