分譲マンション購入後にかかる「修繕積立金」、値上がりの理由と防ぐ方法は? - 節税や実務に役立つ専門家が監修するハウツー - 税理士ドットコム

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分譲マンション購入後にかかる「修繕積立金」、値上がりの理由と防ぐ方法は?

一昔前はマイホームといえば一戸建てでしたが、最近ではセキュリティや設備面、管理面などが充実していることから、分譲マンションをマイホームとして購入するケースが増えています。また、ワンルームの分譲マンションを、不動産投資目的で購入するというケースもあります。

分譲マンションの場合は、購入後も一定のランニングコストがかかります。その中でも特に重要な費用が「修繕積立金」です。この修繕積立金が、購入当初よりも値上がりして困っているという話をよく聞きます。今回は、修繕積立金の値上がりについて、真相と防ぐ対策について解説します。

目次

修繕積立金とは?

修繕積立金とは、分譲マンションが将来古くなって大規模修繕が必要になった時のために、毎月積み立てていく費用のことです。あくまで住民が共同で使用する場所である共用部分のみが対象です。

大規模修繕の具体例

  • 外壁
  • 屋上防水
  • 鉄部塗装
  • 配管入れ替え
  • クラックの補修

これらの修繕にかかる費用を、各世帯が床面積の割合に応じて一定額を毎月支出し、管理組合の口座に積み立てていきます。

修繕積立金が値上がりする理由とは?

修繕積立金が値上がりするのには、大きく分けて2つの理由があります。

新築当初の設定金額が低すぎる

分譲当初の修繕積立金の金額は、分譲販売しているゼネコンなどが決めています。この際の設定金額がそもそも低すぎることが一つの原因です。

というのも、分譲マンションを分譲販売する際には、修繕積立金のような毎月支出することになる費用は、できる限り少ない方が売りやすいのです。

ですから、意図的に新築時の設定金額を極端に低くし、その後5〜10年周期で値上げしていく計画が当初から予定されているのです。ところが、購入する際には、あまりその点について不動産会社は触れないため、購入した後にどんどん値上がりしていくことになるのです。

管理会社が値上げに積極的

将来の大規模修繕を行うことになるのは、多くの場合そのマンションを管理している管理会社、もしくはその系列の施工会社です。つまり、修繕積立金というのは、大規模修繕の時に管理会社側の収益となる可能性が高いのです。

ですから、管理会社はできるだけ多くの修繕積立金を集めておくことができれば、その分だけ大きな工事を受注できることになるため、修繕積立金の値上げに積極的なのです。

修繕積立金は、マンションの所有者を集めて総会を開いて、一定割合の賛成を得なければ管理会社が勝手に値上げすることはできません。ところが、所有者の多くは、総会には参加せず、深く考えないまま議案に賛成する旨の委任状だけを提出してしまうため、管理会社から言われるがまま、修繕積立金が値上がりしていってしまうのです。

修繕積立金が値上がりすることによるデメリット

修繕積立金が値上がりすると、マイホームの場合と不動産投資の場合とで、次のようなデメリットがあります。

マイホームとして購入している場合

修繕積立金は毎月払うため、家計を直撃します。家賃と同じで支払いを待ってもらうこともできないため、突然値上がりすると深刻な影響が出ます。

不動産投資で購入している場合

投資目的で購入している場合、修繕積立金が値上がりすると、毎月の利益がその分減ってしまいます。よって、投資物件としての価値が低下し、将来的に売却する際の売却価格も値下がりする可能性が出てきます。

なお、修繕積立金の値上がり幅は、マンションによっても異なりますが、当初の設定金額が1,000円前後のように極端に低い場合は、一気に数倍にまで値上がりすることも少なくありません。

修繕積立金の値上がりに対する対策

大規模修繕工事は将来的に必ず必要ですので、値上がりすることがすべて悪いというわけではありません。問題なのは必要以上に値上がりすることです。

管理会社が提案してくる値上げ金額が、本当に妥当なのかどうか、総会において住民同士でしっかりと議論することが何よりの対策となります。大規模修繕工事費については、様々な施工会社で相見積もりが取れますので、比較検討しながら本当に適切な修繕積立金の額を設定することが重要です。

おわりに

修繕積立金は、そもそも新築当初から値上がりすることが前提の計画になっています。まずはそのことを購入する前に十分認識して、いつ値上がりしても耐えられるよう、修繕積立金が安いうちに貯蓄しておくと良いでしょう。

また、投資目的で購入している場合は、修繕積立金が値上がりする前に売却した方が利益が出る可能性もあります。ただ、その場合は譲渡所得など税金との兼ね合いも重要になってくるため、事前に税理士に相談してベストな選択をすることをおすすめします。

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