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マイホーム売却時に使わないと損する「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除」

転勤や子供と一緒に暮らすことになったなど、引越しをして今まで居住していたマイホームを売却することもあるでしょう。そのようなときに、不動産を売却して利益が出た場合には、税金がかかります。しかし、今まで居住していたマイホームを売却した場合は、要件を満たすことで最大3000万円を控除することができます。

今回はマイホームを売却したときに利用できる、特別控除に関してまとめました。売却が決まっている方、居住しなくなったけれど売却をするか迷っている方も、参考にしていただければ幸いです。

目次

制度の概要

不動産を売却した場合、購入金額よりも売却金額のほうが大きく、利益が出た場合には税金がかかります。しかし、「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除」によって、マイホームを売却した場合には、譲渡所得から最大で3000万円を控除することができます。控除とは税金が免除される部分のことを指します。譲渡所得が3000万円未満のときには、実際の譲渡所得が控除額の上限となります。

控除を受ける為には、いくつかの要件を満たしている必要があります。また必ず確定申告の手続きが必要となります。

マイホーム(居住用財産)とは

3000万円の特別控除を受ける為には、大前提としてマイホーム(居住用財産)である必要があります。つまり、実際に所有者自身が、生活の拠点として利用していた家屋であることが前提です。住民票を移していても実際に居住していない場合や、別荘などは対象外となります。

ただし、居住していなくても、以下の場合には控除の適用対象となります。

  • 住まなくなってから3年目の年末までに売却したとき。
  • 家屋を取り壊した場合は、取り壊し後1年以内に譲渡契約を結び、かつ住まなくなってから3年目の年末までに売却したとき。ただし、 貸し駐車場などとしていた場合は適用外となります。
  • 所有者自身は単身赴任などで居住していないが、家族は居住しているとき。ただし、別居により複数の居住用財産を所有している場合は、主として居住している場所が対象となります。

店舗や事務所などとの併用住宅の場合は、居住部分のみ控除を受けることができます。この場合、居住部分が9割を超えるときは、すべてを居住用資産とみなすことができます。

特別控除を受ける為のその他の要件

マイホーム(居住用財産)の定義を満たす場合、以下の3つの要件をすべて満たすことで、最大3000万円の控除を適用することができます。

  • 売却先が、配偶者や親族・特殊な関係のある法人などに対するものではないこと
  • 売った年の前年と前々年に、この3000万円の特別控除、マイホームの買換え・交換または譲渡損失についての損益通算・繰越控除のいずれの特例の適用も受けていないこと
  • 収用等による5000万円控除の特例など、他の課税特例の適用を受けていないこと

所有10年超で併用できる特例

マイホームを売却した年の1月1日において、家屋と敷地がともに10年を超える所有の場合、さらに特定の要件を満たすと、3000万円の特別控除に加えて「マイホームを売却した場合の軽減税率の特例」を利用することができます。

マイホームを売却した場合の軽減税率

この特例を適用した場合、6000万円を境に税率が以下のように変わります。所得税は2037年までの復興特別所得税を含んだ税率です。

譲渡所得金額 所得税 住民税
6000万円以下 10.21% 4%
6000万円超 15.315% 5%

特例を適用するための要件

特例を合わせて適用する場合には、3000万円の特別控除の要件に加えて、次の要件を満たしている必要があります。

  • 売却した年の1月1日において家屋・敷地の所有期間がともに10年を超えていること
  • 家屋を取り壊した場合は、取り壊した日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるもの
  • 売却した年の前年および前々年にこの特例を受けていないこと

所有期間の計算方法と軽減税率を使用する前の税率に関しては、以下の記事をご参照ください。

特別控除を適用する場合の注意事項

なお、特別控除を適用する場合、以下の点に注意する必要があります。

配偶者控除・配偶者特別控除が受けられなくなる可能性があります。

配偶者特別控除は、合計所得金額が1000万円を超えると適用されません。所得は3000万円控除の適用を受ける前の金額です。控除前の所得が1000万円を越える場合には、配偶者特別控除の適用はありません。(当然、配偶者控除も適用できません。)

家屋が共有名義のものであれば、各々で特別控除を適用することができます。

例えば夫婦で共有している場合、それぞれの所有権持分に応じて譲渡所得の計算をします。共有者1人につき最高3000万円までの控除が受けられます。

住宅ローン控除との重複適用はできません。

3000万円の特別控除の適用を受けた年の前後2年間、合計5年間は住宅ローン控除の適用が受けられません。売却後に住宅ローンを利用しようと思っている方は、どちらを利用するのか計算をしてみましょう。

特別控除を適用するための必要な手続

3000万円の特別控除を受ける為には、確定申告をしなければなりません。控除をした結果、譲渡所得が0円になり課税義務が無い場合でも確定申告をする必要があります。

また、確定申告書に3000万円の特別控除の適用を受ける旨の記載をする必要があります。(特例適用条文の記載欄に該当条文を記載します。3000万円の特別控除であれば「措法35条1項」と記載します。)

譲渡した年の翌年2月16日から3月15日の間に、税務署へ申告書Bと添付書類を提出しましょう。

必要となる添付書類は次のとおりです。

  • 譲渡所得の内訳書「土地・建物用」
  • 購入時の売買契約書
  • 売却時の売買契約書
  • 諸費用の領収書
  • 戸籍の附票の写しなど(住民票記載住所と譲渡資産の所在地が異なる場合)

確定申告に関しては以下の記事をご参照ください。

おわりに

家族でマイホームを共有名義にしていれば、課税されることも少ないと思います。ただし各々確定申告が必要となります。忘れずに手続をするようにしましょう。

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