相続するなら現金よりも不動産?相続税が0円になるかもしれない「小規模宅地の特例」とは? - 税理士ドットコムハウツー

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  1. 相続するなら現金よりも不動産?相続税が0円になるかもしれない「小規模宅地の特例」とは?

相続するなら現金よりも不動産?相続税が0円になるかもしれない「小規模宅地の特例」とは?

はじめに

相続税法の改正により、相続税の課税対象になる人が増えました。しかし、相続の知識を正しく身につけることで、相続税を節税したり、ゼロにすることも可能です。今回は、不動産を使った相続対策について具体例を交えてご紹介します。

目次

相続した場合にかかる税金

2015年1月より相続税法が改正され、基礎控除額が下がったことにより、相続税を払う可能性のある人が増えました。

親が基礎控除額以上の財産を保有して亡くなった場合、基礎控除額を超える財産部分について相続時に相続税が発生します。基礎控除額とは、以下の計算式で表されます。

基礎控除額 = 3,000万円 + 法定相続人の数×600万円

たとえば、残された家族が、妻1人、子供1人の場合は、法定相続人の数は2人になります。相続人が2人の場合、基礎控除額は4,200万円(=3,000万円+2人×600万円)です。4,200万円を超える資産を有している人は、それを超える分に関して相続税がかかります。

この家族の被相続人が、現金1,000万円と自宅の評価額が3,500万円を持って亡くなったとすると、資産の合計が4,500万円となるため、基礎控除額である4,200万円を超えてしまいます。するとこの家族は、相続税の対象となります。

資産の合計:4,500万円 = 現金:1,000万円 + 自宅の評価額:3,500万円
基礎控除額:4,200万円 = 3,000万円 +(2人✕600万円)
※基礎控除額を超えているの相続税の対象となる

「小規模宅地の特例」を使って相続税評価額を下げる

法定相続人が2人で、4,200万円を超える資産を持っている人が相続対象であるとなると、他人ごとではなくなる人も多いのではないでしょうか。この数字だけを眺めると、都内で一戸建てを持っているような人は、ほとんど方が該当してしまうような感じです。

基礎控除額を下げるだけの制度改正だけだと、相続税を払わなければならない人が一気に増えて混乱をきたします。そこで、国としても緩和措置を設けています。それが「小規模宅地の特例」と呼ばれるものです。

小規模宅地の特例では、330㎡までの自宅の敷地であれば、その評価額を8割減額できるという制度です。この特例は、以前は240㎡までしか使えませんでしたが、2015年1月より330㎡まで使えるように緩和されました。

ここでもう一度、現金1,000万円と自宅の評価額が3,500万円の例を考えます。自宅の評価額について、土地が2,000万円、建物が1,500万円だったとします。土地面積は200㎡と仮定します。

小規模宅地の特例を適用すると、土地の評価額が8割減となるため、2,000万円の評価額は400万円となります。すると、3,500万円であった自宅の評価額が1,900万円(=土地400万円+建物1,500万円)となります。自宅の評価額1,900万円に、現金は1,000万円を加算すると、相続税評価額は2,900万円になります。

※小規模宅地の特例を使った場合
相続税評価額:2,900万円 = 現金:1,000万円 + 土地:400万円(80%評価減) + 建物:1,500万円

この家族の例は、法定相続人が2人のため基礎控除額は4,200万円でした。小規模宅地の特例を適用したため、相続税評価額は2,900万円なり、基礎控除額(4,200万円)以下になりました。よって、この家族は、相続税は発生しないということになります。

このように小規模宅地の特例の効果は非常に大きいです。小規模宅地の特例は節税にとって非常に重要な役割を果たすため、ぜひ知識として覚えておきましょう。

相続するなら現金より不動産がオトク?

相続では、不動産であれば小規模宅地の特例のように財産評価額を減額できる様々な特例があります。しかしながら、現金には評価額を減額してくれる特例がありません。現金は現金の額が100%評価額になります。

不動産で相続の財産価値を下げる!

土地は、相続税路線価で評価をされます。相続税路線価は時価の80%相当の価格であるため、現金を土地に換えるだけでも20%の評価を落とすことができます。

建物についての相続税評価額は、固定資産税の納税通知書に記載された固定資産税評価額になります。建物の固定資産税評価額は、新築の場合、請負金額の50~60%程度になります。つまり現金を新築建物に換えると40~50%減になります。

このように、不動産には相続の財産評価額を下げる効果があるため、相続するなら現金より不動産の方がお得になります。親が退職金等で多くの現金を持ち合わせているときは、収益物件を購入するなどして、不動産に換えておくことが節税対策に繋がります。

まだある不動産の節税効果

収益物件には、さらに土地については貸家建付地評価減、建物については借家権割合による評価減という減額効果があります。

また、上述の小規模宅地の特例のなかで、事業用の土地を対象として、特定事業用宅地の特例というものがあります。

貸付用の特定事業用宅地であれば、200㎡まで敷地の評価額を50%減額することができ、居住用と事業用の小規模宅地の特例は、併用することが可能です。

なお、収益物件を借入金も追加して購入すると、借入金の分だけ、評価額をさらにマイナスにできます。

借入金を使って購入する物件規模を大きくすれば、家賃収入も大きくできるというメリットもあります。借入金も使いながら、相続財産を減らし、尚且つ、収入を増やせるのは、不動産ならではのメリットと言えます。

おわりに

不動産は相続対策の基本です。相続税は、早めに対策をとることにより、大幅な節税をすることができます。もし相続税に対する不安がある場合は、事前に専門家に相談することをおすすめします。

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