相続税を節税したいなら、流動性が高い都内の不動産を活用しよう！
相続税対策の一つに不動産を活用した節税手法があります。アパート建築などは有効な相続対策です。しかし、2016年12月には金融庁がアパートの供給過剰を懸念し、銀行へ融資姿勢を引き締める対応も見られました。
人口減少社会の中では、不動産による相続対策もエリアを考慮しなければリスクが高まります。しかし、都内の不動産であれば、リスクを抑えつつ相続対策をすることが可能です。
今回は、都内の不動産を活用した納税対策について解説いたしますので、ぜひ参考にしてください。
目次
広がる相続税対象者
2015年1月の相続税改正以降、相続税の納税義務者となる人が増えつつあります。基礎控除額が改正前の6割となったため、サラリーマン世帯であっても相続税を納めなければならない人たちも現れているのです。
改正前は、相続税の納税義務のある人は全国で4％程度と言われていましたが、改正後はその倍の8％程度に増えたと言われています。そのため、都内で土地建物を持っており、退職金を多くもらったような人は、納税義務者になっている可能性もあるわけです。
相続税の基礎控除額は、「3,000万円＋法定相続人の数×600万円」という計算式で算出されます。
基礎控除額以上の資産を持っている人は、相続税が発生しますので、まずは自分が基礎控除額以上の資産を持っているかどうかを確認しましょう。
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不動産は評価額が低いため有利
相続税の対象となる資産には、現金や不動産があります。これらの資産を評価した金額が、相続税評価額となります。
相続税評価額は、現金の場合、現金の金額がそのまま相続税評価額となります。一方で、不動産の場合、建物は「固定資産税評価額」、土地は「相続税路線価」に基づき評価額が決定されます。相続税路線価は、時価の80％相当額になります。例えば、時価1,000万円の土地でも、相続税評価額としては800万円になるわけです。
同じ1,000万円の資産を「現金」と「不動産」で持つのであれば、不動産の方が相続税評価額は小さくなるため、相続税の節税効果が生じるのです。
また、アパートやワンルームマンションのような賃貸物件であれば、さらに評価額が下がります。相続税評価では、賃貸物件は自分では使うことができず権利が制約されているため、評価額を落とすという考え方をします。
そして、賃貸物件の場合、建物には「借家権割合による評価減」、土地には「貸家建付地評価減」が適用され、自宅のような不動産よりも評価額が下がります。そのため、アパートのような賃貸物件は相続税対策となるのです。
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節税だけでは決めてはいけない相続対策
確かに、アパート建築は評価額を下げるため、節税対策となります。しかし、地方では人口減少に歯止めがかからず、アパートも供給過剰となっているため、賃貸事業を行う上ではリスクの高い状況にあるのです。
これを踏まえると、賃貸事業を行うという観点における「地方のアパート建築」はお勧めできません。賃貸事業を行うのであれば、人口増加の著しい都内がお勧めです。
東京都は、他府県からの人口流入が圧倒的に多く、人口も増加傾向にあります。そのため、空室リスクは少なく、賃料も高いのです。よって、賃貸事業を行うには理想的な状況と言えるでしょう。
また、地方に土地を持っている場合は、その土地を無理に活用するのではなく、都内の物件に買い替えるという判断もあります。
例えば、地方の土地を売却し、東京のワンルームマンションを購入するとします。この場合、ワンルームマンションも賃貸物件ですので、建物と土地の評価額が落ちます。そのため、評価額を下げるという効果は、都内のワンルームマンションを購入しても同じということです。さらに、賃貸事業としても安定するため、地方でアパートを建築するよりもリスクは低いと言えるでしょう。
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収益力・換金力・節税力の三拍子を追求する
相続後、相続人である子供たちが、必ずしも不動産を持ち続けるとは限りません。相続では資産が共有状態となるため、遺産分割の際、不動産を売却することが多々あります。
その際、換金性の低い不動産の場合は、価格が大きく下落し、なかなか売却ができない場合があります。
例えば、地方でローンを組んでアパートを建築した場合、売却時に時価がローン残債よりも低いため、換金できないという可能性も低くありません。そのため、将来的なことを考慮すると、換金しやすい都内の不動産の方が有利になるでしょう。
都内の賃貸物件であれば、節税力だけでなく、換金もしやすいという意味で換金力があります。また、空室リスクも低く賃料も高いことから、収益力も備わっているのです。
もちろん、地方で行うアパート建築にも節税力はありますが、収益力や換金力まで考慮すれば、都内の賃貸物件で相続対策を行った方が有利と言えるでしょう。
人口減少が進む中で、これからの相続対策は、収益力・換金力・節税力の三拍子をバランスよく追求する対策が良い相続対策と言えます。
まとめ
都内の不動産を活用した相続対策について解説いたしました。節税力は、地方の不動産でも付けることはできますが、収益力と換金力を付けるのであれば、都内の不動産の方が有利となります。相続対策は、相続後の分割など、長期的な視野に基づいて行う必要があります。将来売却する可能性も含め、換金性の高い都内の不動産を検討してみてはいかがでしょうか。
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