老人ホーム入居後の祖父名義の家に孫が住む場合の税務上の注意点

【結論】
結論から申し上げますと、将来ご実家を売却する際に「空き家の3,000万円特別控除」が使えなくなるという税務上の不利が生じる可能性があります。一方で、お孫様が無償で住むこと自体には原則として贈与税はかかりません。

【理由】
理由は以下の通りです。

・空き家特例（被相続人の居住用財産を売ったときの特例）が使えなくなるため
将来、相続したご実家を売却する際、売却益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。しかし、この特例は「相続開始の直前において被相続人以外に住んでいる人がいなかったこと」が要件となっています（租税特別措置法施行令第23条第5項）。お孫様が住んでいるとこの要件を満たせず、将来の売却時に多額の譲渡所得税がかかる可能性があります。

・親族間の使用貸借は原則として贈与税の対象外となるため
親族間で家を無償で貸し借りすること（使用貸借）による利益については、通常、少額または課税上弊害がないものとして贈与税は課税されない取り扱いとなっています。

ご回答いただきましてありがとうございます。
老人ホーム入居後3年以内の生前 売却なし、家は2000年代に建築された建物なので、空き家の控除は使えない前提と認識しております。


また 元々の質問の文章に誤りがあって、相続人が3人で4800万円以上の相続があるために、
相続税が発生します。
その場合気をつけるべきことは、小規模宅地 の特例以外にありますか？