区分所有物件の子供への贈与に関するご相談
この9月に11000万円で区分所有のマンションを取得しました。
マンションの抽選の関係で、妻の持分が100%です。デベロッパーから夫婦で1/2ずつの持分の契約にはしてもらえませんでした。取得後の移転登記について、このことを含めて税務署に説明したところ、実際に1/2ずつ資金を出すのであれば、速やかな譲渡であれば取得価格で譲渡するのは問題なく、譲渡の損益は生じないと言われております。
ご相談したいのは、持分を、妻から夫である私に40/100を譲渡、21歳の子供に10/100, 14歳の子供に10/100を譲渡することを考えております。この時、贈与税の算定はマンションの取得価格を元に行うのでしょうか。その場合、贈与税はいくらになりますでしょうか。なお、マンションの時価は1.5倍くらいにはなっていそうです。マンションは自宅として4名で居住します。
また、仮に数年後にこのマンションを売却した場合には、3000万円控除は子供分も対象になりますか。こうした売買を行なった場合に想定されるデメリットはあるでしょうか。
未成年の子供に不動産譲渡を行う場合は家庭裁判所を交える必要があると聞き、不動産の贈与を考えております。
よろしくお願いします。
税理士の回答
西野和志
国税OB税理士です。
金額も大きいし、将来の譲渡所得の特例の可否もある問題です。私は、無料相談には向かない内容だと考えます。
具体的な内容で、資産税関係に強い税理士さんにご相談することをお勧めします。
この場での回答には、仮に、あなたに損害を被る結果になっても保証される場所ではありませんから。
増井誠剛
本件の贈与税評価は、原則として譲渡時点の「時価」を基礎に算定されます。取得価格ではなく、すでに1.5倍程度に値上がりしている場合は、その評価額に基づき贈与額が決まる点に留意が必要です。ご子息への持分移転は贈与税の課税対象となり、未成年者の場合には法定代理人との利益相反が生じるため、家庭裁判所の許可が不可欠です。また、自宅売却時の3,000万円特別控除は共有者ごとに判定されますが、実際に居住していないと適用が否認される可能性があります。さらに、持分を細分化すると将来の売却や担保設定が複雑になり、流動性を損なうリスクも否めません。
加えて、実体を伴わない名義移転は「仮装贈与」と判断され、贈与税否認や課税リスクにつながります。資金の拠出や贈与契約書、登記を整え、実態と形式を一致させることが極めて重要です。
西野さま、増井さま
ご返信くださりましてありがとうございます。
慎重に考えてまいります。
本投稿は、2025年09月25日 21時57分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
