転貸借　原賃貸借契約でのフリーレント期間の設定について

お世話になります。

ご質問に対する回答）
　↓
物件の規模により、フリーレントの平均的な期間があるようですが、4ヶ月間の設定について、合理的に説明がつくのであれば税務上問題になりづらいと考えます。

―――――――――――
補足）

なお、ご質問の前提からは不明ですが、借り上げる法人側に不動産管理を委託する場合の管理料にもご注意ください。従来から管理を委託してきた会社もあるでしょうし、管理料の割合が30％以上のものを抽出して税務調査の対象にしていた時期があるとの情報もありますので、慎重にご検討されることをおすすめ致します。

また、以下の考え方も、同族関係者間での不動産管理料の「税務上の適正」の考え方の参考になると考えます。

福岡高裁平成5年2月10日判決要旨
「所有不動産の管理を同族会社である不動産管理会社に委託している者が支払った管理料について、それが所得税法第157条に基づく行為計算の否認の対象となるか否かを判断し、かつ、否認すべきものとした場合における適正な管理料を計算するためには、同族関係にない不動産管理会社に控訴人と同規模同程度の建物又は駐車場の管理を委託している同業者が、当該不動産会社に支払った管理料の金額の賃借料収入の金額に対する割合と比準する方法によって、通常であれば支払われるであろう標準的な管理料の金額を算出し、これと現実の支払い管理料とを比較検討することが、事案に応じた合理的な方法である。」　

―――――――――――
あと、同族会社の行為計算否認について、むやみに恐れ過ぎる必要はありませんが、他方で裁決事例や裁判例が多くある現実も無視できません。

不動産賃貸借取引ということで、安定して継続していくものですので、せめて法人転貸借の開始の事業年度について、税理士に代理委任してもらうと安心できると個人的には考えます。

―――――――――――

他の方のアドバイスも参考になさってください。少しでもご参考になりましたら幸いです。

ご質問のフリーレントからは余談となりますが、

法人の費用でリフォームを行う...


とのことでしたので、以下について、追記させていただきます。

―――――――――――
賃貸借契約において「賃借人（法人）が一切の大小修繕の費用等を負担する」旨の特約が付されており、この特約に基づき賃借人（法人）が修繕費等を負担した場合は、負担した法人のほうで修繕費または資本的支出として計上できます。

しかし、賃貸借契約において、屋根の修繕などの大修繕につき賃貸人（親御さま個人）負担と明記してあり、さらに造作買取請求権が放棄されている場合は、賃借人（法人）から賃貸人（親御さま個人）に対する贈与・賞与等に該当する税務上のリスクは残ります。

―――――――――――
賃貸借契約において、建物の維持管理に関する費用（修繕費を含む）の負担割合を定めることができます。

しかし、下記の通達を参考にすると、災害によらない経年劣化・自然損耗による場合で、修繕等の補修義務がないにも関わらず補修を行った場合は、「税務上は認められない」リスクが生じると個人的には整理しています。
－－－
法人税法基本通達7-8-10
法人が賃借資産（賃借をしている土地、建物、機械装置等をいう。）につき修繕等の補修義務がない場合においても、当該賃借資産が災害により被害を受けたため、当該法人が、当該賃借資産の原状回復のための補修を行い、その補修のために要した費用を修繕費として経理したときは、これを認める。・・・
－－－

なお、一切の大小修繕についての賃借人負担特約が無効か否か、といった問題は、弁護士マターとなりますので、念のためご確認されることをおすすめ致します。
（参考：東京地裁平成25年12月19日）


宜しくお願い致します。