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違いに注意!「表面利回り(グロス利回り)」と「実質利回り(ネット利回り)」の計算方法

不動産投資は、ひと昔前までは一般の人には馴染みがなく、一部の資産家や投資家がするものというイメージがありました。しかし、最近では一般的な年収のサラリーマンでも、不動産投資をする人が増えてきました。

そんな中、不動産投資の知識が不足していたがために、投資に失敗してしまい多額の借金を背負ってしまうというケースもあるようです。中でも「利回り」に関する知識は、誤解が多いため正しく理解することはとても重要です。

そこで、不動産投資をする前に知っておくべき「表面利回り(グロス利回り)」と「実質利回り(ネット利回り)」に関する知識について解説します。

目次

そもそも「利回り」とは何か

投資において「利回り」とは、「年間収益の物件購入価格に対する割合」 のことを指しています。年間収益とは、不動産投資でいえば「家賃収入」のことです。

利回りはどの物件に投資しようか迷ったときの、非常に重要な目安となります。

たとえば、以下の2つの投資物件があった場合に、どちらの方がより儲かるのかパッと見ただけでは分かりづらいでしょう。そんな時は、利回りを計算して判断することになります。

  • 家賃5万円 販売価格1,000万円:利回り6% 
  • 家賃8万円 販売価格1,400万円:利回り6.85%

このように利回りを計算すると、より早く元を取れる投資物件を見極めることができるのです。利回りとは、不動産投資の知識としては、まさに基本中の基本であり、とても重要な指標であるといえます。

利回りには「グロス利回り」と「ネット利回り」がある

さて、重要なのはここからです。利回りには大きく分けて、「表面利回り(グロス利回り)」と「実質利回り(ネット利回り)」の2種類があり、それぞれの意味と使い道を間違えると不動産投資に失敗する可能性があります。

グロス利回りの計算方法

グロス利回りとは、「年間収益」を求める際に、不動産投資にかかる「経費」を一切考慮しない利回りのことをいいます。

不動産投資では、毎月の管理料や修繕積立金などが「経費」として発生します。さらに、エアコンや給湯器などの設備が故障すれば、その都度修理や交換が必要となります。

グロス利回りでは、これらの経費を考慮せず、単純に家賃を12ヶ月でかけた金額を年間収益と仮定して利回りを算出します。

たとえば、家賃10万円のマンションを2,000万円で購入した場合のグロス利回りは、以下のようになります。

10万円 × 12ヶ月 = 120万円(年間収益)
120万円 ÷ 2,000万円 × 100 = 6%(利回り)

ネット利回りの計算方法

ネット利回りとは、「経費」を盛り込んで計算した利回りのことをいいます。

さきほどの例のマンションで、年間20万円の経費がかかる場合のネット利回りは、以下のようになります。

10万円 × 12ヶ月 = 120万円(年間家賃収入)
120万円 - 20万円 = 100万円(年間収益)
100万円 ÷ 2,000万円 × 100 = 5%(利回り)

ネット利回りは経費を盛り込んで計算するため、同じ投資物件でもグロス利回りよりも利回りが低くなります。

「グロス利回り」と「ネット利回り」は使い道が違う

注意しなければならないのは、一般的な投資物件の広告に謳われている「利回り」のほとんどは「グロス利回り」であるということです。

グロス利回りは、利回り計算に経費が一切考慮されていないため、実際に投資した場合のキャッシュフローとはズレが生じます。

ところが、初心者投資家の多くは、「グロス利回り」が実際の利回りであり、そのとおりにキャッシュフローが回ると勘違いしているケースが多々あります。

グロス利回りはあくまで「簡易計算」 であり、投資物件を比較する際の指標として使うもので、実際のキャッシュフローの想定には利用できません。

キャッシュフローを想定する際には、「ネット利回り」を使う必要があることに注意しましょう。

ネット利回りで考慮する経費の「目安」について

ネット利回りは経費を考慮して計算しなければならないため、正しく算出することが難しく、投資物件の広告にはほとんど載ることはありません。

実際、経費については投資をしてみないとはっきりわからない部分が多いため、正確にシミュレーションすることが難しいのも確かです。

そこで、簡単にネット利回りを計算したい場合は、家賃の3〜5%を経費率として経費に考慮してネット利回りを計算してみると良いでしょう。

たとえば、家賃10万円であれば、毎月3,000円〜5,000円程度を経費として盛り込んで利回りを計算します。

あくまで目安にはなりますが、グロス利回りを鵜呑みにしてシミュレーションするよりも、より現実的な利回りが見えてくるでしょう。

おわりに

「予想していたよりも利回りが悪かった」

不動産投資に失敗した人の多くは、このような言葉を口にします。その原因の多くは、グロス利回りを実際の利回りだと勘違いして投資したことにあります。

「グロス利回り」はあくまで目安であり、実際の利回りを知りたい場合は、必ず「ネット利回り」で計算する必要がある ことを覚えておきましょう。

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