中古物件購入➕リノベにおける、住宅取得等資金の非課税

結論から申し上げますと、入居前のリノベーション工事代金に充てる場合、「増改築等」としての贈与税の非課税特例は利用できません。

租税特別措置法関係通達（70の2-1の2）において、特例の対象となる増改築等は「現に自己の居住の用に供している家屋」に行うものと規定されています。
そのため、居住開始前に行う中古マンションのリノベーション費用に充当した資金は、非課税措置の対象外となってしまいます。

【代替案と適用要件】
500万円の非課税枠を利用するためには、資金をリノベーション代金ではなく、「中古マンションの購入代金（取得資金）」の一部に充てる形にする必要があります。
この場合、最低限満たすべき主な要件は以下の通りです。

・所有権（持分）の取得: 充当した資金の割合に応じて、奥様がマンションの所有権（単独または共有持分）を取得すること。
＊夫の単独名義にした場合は特例が使えません。

・受贈者の要件: 贈与年の1月1日時点で奥様が18歳以上であり、贈与年の合計所得金額が2,000万円（床面積40㎡台の場合は1,000万円）以下であること。

・物件の要件: 登記簿上の床面積が50㎡（所得制限により40㎡）以上240㎡以下であること。
＊昭和57年1月1日以降に建築された家屋等であること。

・期限と申告: 贈与を受けた年の翌年3月15日までに全額を購入代金に充てて入居（または遅滞なく入居することが確実）し、同日までに贈与税の申告を行うこと。

資金の流れや契約名義が変わると特例が否認される可能性があるため、マンション購入時の手付金や決済金に組み込むようご調整をおすすめします。

回答は以上となります。
ご参考になりましたら幸いです。