え、管理会社なのに宅建業者登録してない！？それって違法じゃないの？
資産運用としてアパートやマンション経営をしている方は、賃貸管理業務について、不動産会社に委託しているケースが多いようです。
家賃の集金や入居者の募集業務など、個人で行うには大変なため、一定の管理料を支払ってでも、不動産会社に委託したほうが効率的だからでしょう。
なお、不動産会社といえば、国土交通大臣や都道府県知事が免許を与えている業者であることがあたり前だと思いがちですが、実は必ずしもそうとは限りません。中には宅建業者登録をしていない管理会社もありますが、これらは違法ではないのでしょうか。
今回は、大家さんが賃貸管理を管理会社に任せる際に、知っておくと役に立つ宅建業と賃貸管理業、さらには不動産業との違いと、優良な管理会社を見分けるポイントについて解説します。
※こちらは2018年時点の情報です。最新情報については国土交通省のホームページなどでご確認ください
目次
そもそも宅建業とは？
宅建業とは正式には宅地建物取引業と言い、次の2つの行為を業として行うことを言います。
- 自らが行う宅地や建物の売買や交換
- 売買や交換、貸借をするときの代理や媒介
これらの業務をするためには、2つ以上の都道府県にまたがって事務所を持つ場合は国土交通大臣免許、1つの都道府県の事務所であれば都道府県知事免許を受ける必要があります。そして免許を受けた業者のことを「宅建業者」と言います。
世の中にある不動産会社の多くは、宅建業者であるケースが多いと言えますが、必ずしもそうとは限りません。なぜなら、宅建業にはあてはまらない不動産業の仕事がいくつかあり、それらを業として行う場合には宅建免許が不要だからなのです。
宅建免許なしでできる不動産業
不動産業の中心は先ほど解説した宅建業であることに変わりはありませんが、それ以外にもこんな業務があります。
賃貸業
不動産会社が自社所有している物件を賃貸として貸すことを業とするもの。
賃貸管理業
家賃の集金管理や契約更新業務、退去時の敷金精算、その他入居者からのクレーム対応など。
これらの業務については、不動産業であっても宅建業ではないため、宅建免許は不要です。ですから、賃貸管理業だけをやっている不動産会社であれば、宅建業者登録をしていなくても違法ではありません。
とはいえ、大切な物件の管理を委託するとなると、免許が不要とはいえ、賃貸管理の知識や経験があるかどうかもわからないような管理会社に依頼するのはとても不安です。
そこで次に、優良な管理会社を見分けるポイントについて解説いたします。
管理会社には任意登録制度がある
賃貸管理業の場合は、宅建業のように免許を受けることが義務化まではされていませんが、宅建業とは別に独自の任意登録制度があります。
それは平成23年から始まった「賃貸住宅管理業者登録制度」です。
これは国土交通省が創設した登録制度で、登録事業者を公表することで、アパートやマンションを持つ大家さんが、管理会社を選ぶ際の一つの判断材料となることを目的としています。
賃貸住宅管理業者に該当する業務として位置付けられているのは、以下の3つです。
- 家賃や敷金などの受領事務
- 契約更新事務
- 契約終了事務（敷金精算など）
なお、サブリース（家賃保証）についてもこれらに含まれています。
賃貸住宅管理業者登録した業者については、次のような業務処理準則を守る義務を負います。
- 管理委託契約書を締結する際の重要事項の説明やその書類の交付
- 大家に対する管理状況の定期的な報告
- 財産の分別管理
- 敷金精算の算定額の交付
これらのルールに反した業者については、行政指導や助言、勧告がなされることがあります。賃貸住宅管理業者登録制度はあくまで任意登録制度ですが、登録した場合はこれらのルールを守る義務を負います。
賃貸住宅管理業者には、一定基準を満たした賃貸経営の専門家がいる
賃貸住宅管理業者登録をするにあたり、事務所ごとに1名以上の賃貸不動産経営管理士という専門資格者または、管理事務について6年以上の実務経験を有する者を設置しなければなりません。（平成30年6月30日までは経過措置がとられています）
よって、賃貸住宅管理業者として登録している管理会社であれば、少なくとも一定以上のスキルを持った人間が業務にあたってくれるということですので、安心して管理を委託することができるでしょう。
なお、賃貸住宅管理業者登録されている管理会社は、国土交通省のホームページにある「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」を利用することで、無料で簡単に確認することができます。
また、これから依頼をしようと考えている管理会社が登録業者かどうかについても、確認することができますので、ぜひ活用してみることをおすすめします。
賃貸管理を委託した場合の会計上のメリット
賃貸管理を管理会社に委託すると、家賃の集金管理を代行してくれるため、1年間の入出金や拠出した修繕費用などについて正確に記録してもらうことができます。
このデータを年明けに管理会社からもらうことで、確定申告をスムーズに行うことができます。
さらに、確定申告を税理士に依頼すれば、管理会社からもらった会計データをそのまま税理士に渡すだけなのでとてもスムーズに申告できます。
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資産管理会社のメリット｜合同会社の税金｜マイクロ法人の税理士費用おわりに
不動産管理会社について、説明いたしました。確定申告については、賃貸物件を複数所有している方は、自分で申告をするとミスが出やすく、税務調査の対象となりやすくなります。できれば管理会社に委託するのと同じタイミングで、確定申告を依頼できる税理士を見つけておくと良いでしょう。
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