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資産管理会社のメリットとは?相続税が節税できる理由を解説

賃貸経営をしている方で、保有している物件数や家賃収入がある程度の規模がある場合には、将来の相続について早くから対策を講じていく必要があります。

賃貸経営を子どもなど次の世代に引き継ぐ際には、事前に適切な対策をとることで相続税の負担を大幅に軽減することが可能です。

そこで「資産管理会社の設立」による相続時の大きな節税効果と、そのほかのメリットについて詳しく解説します。

目次

資産管理会社設立が相続税の節税になる理由

資産管理会社と聞くと、ちょっと小難しく感じるかもしれませんが、平たく言えば、自身の賃貸経営を法人化するとイメージしてください。

通常の賃貸経営は個人事業主扱いとなりますが、ある程度の規模になったところで法人化することで、将来の相続税の節税にとって非常に大きな効果があります

相続財産の蓄積を回避できる

個人事業主として賃貸経営で得た家賃収入は、原則すべて本人の所得として蓄積されていきます。対して、法人化した場合、賃貸経営で得た家賃収入は会社の利益となります。

その利益を会社役員に報酬として配分することになりますが、所有者本人以外の家族を会社の役員とすることで、本来なら本人に集中するはずだった所得を、役員である家族に分散させる「所得分散効果」があります。

そこで相続財産の増加が抑制でき、相続税が大幅に節税できるのです。

ただし、家族を会社役員とする際には役員としての実態も伴わなければなりません。法的な年齢制限こそないものの、未成年者などを役員にしてしまうと業務実態を否認される可能性がありますので避けたほうがよいでしょう。

成人している家族でも、会社員として働いている場合は、むやみに資産管理会社の役員にしてしまうと本業の副業禁止規定に抵触する恐れがありますので、事前に確認しましょう。

土地評価額よりも株式評価額の方が安い

通常の賃貸経営の場合は「不動産の相続」をすることになり、課税対象となる財産は土地とその上に建つアパートなどの建物です。原則として建物は「固定資産税評価額」、土地は「路線価」を基準に相続税評価額が算出され、それをもとに相続税を割り出していきます。

資産管理会社を設立した場合、相続する財産は「不動産」ではなく「資産管理会社の株式」となり、資産管理会社の株式評価額に対して相続税が課税されるのです。

非上場会社の株式であれば、「純資産価額方式(含み損を控除できる)」と「類似業種比準価額方式」という2つの計算方法によって求めます。計算方法が非常に複雑なので詳しい説明は本記事内では割愛しますが、一般的には建物や土地の評価額よりも、株式評価額の方が低くなるため、相続税の節税に繋がるのです。

ポイントは「株主を相続人予定者にする」こと

相続税の節税を目的として資産管理会社を設立する際には、先ほども少し触れましたが、株主を相続人予定である家族とすることがポイントです。

株主を本人にしてしまうと、資産管理会社で蓄積した資産が相続発生時に株式の評価額に乗ってきてしまい、「相続財産の抑制」という効果が薄れてしまいます。

資産管理会社の売り上げは家賃であり、ほぼ安定した収益であるため、時間が経てば経つほど内部留保が増えていくことになり、会社の株式評価額が上がってしまうのです。

当初から株主を相続人予定者にしておけば、資産管理会社の株式自体が相続の対象から外れるため、会社の内部留保が増えたとしても、相続税には影響がないのです。

相続人が複数いる場合の注意点

相続人が複数いる場合は、誰を株主とするか慎重に検討する必要があります。

1つの資産管理会社に対して、株式保有割合を相続人の人数などで按分すると、将来的に誰が資産管理会社を経営していくのか、相続人同士でもめてしまう可能性があるのです。

賃貸物件が複数ある場合には、できればそれぞれの物件に対して資産管理会社を設立し、各会社の株式を相続人単独で保有させたほうが、争いごとを回避できるでしょう。

生前贈与で株式を移転することも可能

資産管理会社を設立することは、相続の面だけではなく、贈与の面においてもメリットがあります。

生前の相続税対策として賃貸物件を贈与するには、その都度登記名義を変更しなければならず、登録免許税や不動産取得税、司法書士費用などが余分にかかってしまいます。また、贈与税の基礎控除の範囲におさめることも難しいでしょう。

一方で資産管理法人を設立した場合には、賃貸物件そのものではなく、株式を生前贈与すればよいだけなので、上記のような費用がかかりません。

また、贈与する株式数をうまく調整することで、1年間あたりの贈与税の基礎控除額である110万円以下におさえることも可能なので、贈与税の節税にもなります。

株式贈与をうまく利用すれば、設立当初は本人を株主として設立し、その後相続させたい相続人予定者が決まった段階から、徐々に株式を贈与していくことも可能です。

資産管理会社の3つの形態

資産管理会社は、大きく分けて次の3つの形態があります。それぞれ特徴が異なるので、状況に合わせた形態を選ぶとよいでしょう。

所有方式

賃貸物件のうち、建物部分の所有権のみを資産管理会社に移転する、または、本人名義の土地に資産管理会社名義で賃貸物件を建築する方式と、土地と建物すべてを資産管理会社に移転する方式が「所有方式」です。

所有方式の場合は、賃貸物件から生じる家賃収入すべてが資産管理会社の収入となるため、本人の資産が増えることで相続財産が増加してしまう、という状況を回避することができます。

ただし、建物のみ所有する場合は、本人所有の土地を資産管理会社に借地として貸し出す必要がある点に注意が必要です。仮に土地をタダで貸すとなると、更地価格の70%程度の価額が資産管理会社に移転したとみなされて、課税されることになります。

建物のみ所有する場合は、借地権の課税について事前に税理士に相談することをおすすめします。

土地と建物双方を資産管理会社に移転する場合は、買い取るためのコストがかかることに注意が必要です。

管理会社方式

賃貸物件の名義はそのままで、資産管理会社に賃貸管理を委託する方式が「管理会社方式」です。

所有方式のように、建物の所有権のへんこうや借地権の課税について心配する必要がありません。資産管理会社を設立して管理委託契約書を締結するだけなので、手続きが簡単な点がメリットです。

ただし、この方式で資産管理会社に移転できる金額は、家賃総額のうち管理料に相当する部分のみにとどまるため、相続税の節税効果としては非常に低くなります。

管理料の相場としては、家賃の5〜8%程度が一般的で、それ以上高い金額を設定すると税務署から指摘を受ける可能性が出てくるため注意しましょう。

サブリース方式

資産管理会社に対して賃貸物件を一括で貸し出し、資産管理会社が貸主となってエンドユーザーに転貸する方式です。

家賃収入自体は資産管理会社に入り、そこからおよそ80〜90%程度の金額を保証家賃として本人に支払うことになります。

管理会社方式と同じくサブリースの契約書を締結するだけなので、手軽に利用できる点と、管理会社方式よりも資産管理会社に移転できる所得が増える点で、相続税の節税メリットもより大きくなります。

また、資産管理会社にサブリースすると、相続発生時に空室があっても賃貸割合が100%として扱われ、貸家建付地の評価額を算出する際に、全体に対して評価減が適用できるというメリットもあります。

おわりに

資産管理会社を設立すると、所得の一点集中を回避できるため、本来なら相続税が課税される財産も、資産管理会社を通じて役員である家族に分散させることができます。

また、不動産で相続するよりも、資産管理会社の株式で相続する方が、評価額自体も低く抑えられるため、大幅な相続税の節税効果が見込める点も魅力です。

ただし、資産管理会社の形態によって、節税効果よりも会社の維持費の方が高くついてしまう可能性もありますので、本スキームを使って相続税の節税を検討する際には、事前に税理士に相談の上、節税効果を実際にシミュレーションすることをおすすめします。

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