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相続トラブルを回避!不動産の共有状態を解消する「共有物分割請求」とは

著者: 棚田 健大郎 行政書士・ファイナンシャルプランナー・相続アドバイザー

遺産相続において、相続財産の中に「不動産」が含まれている場合は法定相続分に従って物理的に分割することが難しいため、「共有」という選択肢をとることがあります。

ところが、不動産の共有はなにかと不便な点が多いため、後になって共有状態を解消するための「共有物分割請求」をすることになるケースもあるようです。そこでこの記事では、不動産を共有することのデメリットと、共有状態を解消するための共有物分割請求の流れなどについて解説します。

目次

遺産相続において不動産が共有になりやすい理由とは

不動産の相続については銀行預金とは異なり、割り算で法定相続分どおりに分けることができません。

たとえば土地をどう切り分けるのかによって、同じ面積でも価値が微妙に違うこともあり、協議に時間がかかったり、話し合いがこじれて長期化してしまうこともあります。そこで、不動産を物理的に分割するのではなく、登記上の持分を法定相続分に従って分割して相続登記することで、とりあえず協議をまとめてしまうのです。相続人が配偶者と子1人の場合であれば、配偶者1/2、子1/2という持分で登記します。

このように、ひとつの不動産を複数の相続人で所有することを「共有」といいます。

不動産相続における共有は、遺産分割で困ったときに、登記手続きだけで簡単に不動産の分割ができるため、遺産分割の面倒な話し合いを避ける方法のひとつとして選ばれやすいのです。

不動産を共有した場合の制約

不動産を単独相続した場合、どのように運用するかは相続人自身が自由に決めることができます。

一方、ひとつの不動産を複数の人で共有する方法を選択した場合については、売却や賃貸借契約を変更するときに、共有している人のうちの一定割合の同意を得る必要があります。

変更行為

相続不動産を売却したり取り壊すといった「変更行為」をする際には、共有者全員の同意が必要になります。また、お金を借りるために担保として設定する場合についても、全員の同意が必要です。

管理行為

賃貸借契約を締結して不動産を賃貸に出したり、逆に契約を解除するなど、変更行為のように性質を大きく変えない範囲で利用、改良する行為を「管理行為」といいます。

変更行為よりも不動産に与える影響が少ないため、持分価格の過半数の同意によって行うことができます。

保存行為

壊れた部分の修繕など、不動産をそのまま維持するために必要な「保存行為」については、各共有者単独の判断で行うことができます

共有を解消する「共有物分割請求」とは

以上のように、共有で不動産を分割相続してしまうと、保存行為以外については、その都度共有者の同意を得なければならないため非常に手間がかかります。特に不動産を売却したり、建て直したりしたい場合に同意しない共有者がいると、思うような運用ができません。

相続不動産を共有によって分割したあとに、共有状態を解消するためには、共有者全員に対して共有物を分割するよう「共有物分割請求」を行う必要があります。

共有物分割請求の具体的な流れは以下のとおりです。

ステップ1:共有者全員と話し合いをする

共有物分割請求は裁判所に訴訟を提起することになりますが、いきなり訴えることはできないため、まずは共有者全員と話し合う必要があります。

話し合いの方法については法律では明確に規定されていないため、内容証明郵便を送付し、共有物分割請求の申し入れをするのが一般的です。申し入れ後、一定期間を経過しても協議がまとまらなければ、次のステップに進みます。

ステップ2:共有物分割訴訟

裁判所に対して、共有物の分割を求めて訴訟を提起します。

共有物分割訴訟が提起された場合は、裁判所はなんらかの方法で不動産を分割する判決を出すことになりますが、具体的には、現物のまま分ける現物分割競売などの方法があります。

また、和解で解決することも多く、単独所有にする代わりにほかの相続人に代償金を支払うなどの和解案が用いられることもあるようです。

おわりに

共有状態を解消するためには、再度話し合いをしなければならず、まとまらなければ裁判にまで発展することになるため、できるだけ不動産相続における共有分割は避けたほうがよいでしょう。

相続不動産を共有以外の方法で分割するためには、相続や不動産の評価に詳しい税理士などの専門家に相談をしましょう。適切な評価額を算出してもらうことで、ほかの相続人に代償金を支払って単独相続にしたり、売却してその代金を分割するなどといった方法で穏便に分割することができます。

また、不動産を誰が相続するのかによっても、課税される相続税や譲渡所得税が異なってきます。相続税の節税対策も含め、どのように相続することが得策なのか、早めに税理士に相談してアドバイスを受けたほうがよいでしょう。

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