2018年4月に宅建業法が改正！マイホーム購入を検討している人は要チェック！
不動産会社はもちろんのこと、今後マイホームの購入を検討する人に対して影響を与える宅建業法の改正が行われました。今回は、2018年4月から施行となる内容について、重要な部分をわかりやすく解説したいと思います。
目次
改正のポイント「インスペクション」とは？
今回の宅建業法改正のポイントと言われているのが「インスペクション」です。
インスペクションとは建物状況調査のことで、中古住宅の安全な取引と流通活性化に向けて導入された仕組みです。
日本人は新築を好むと言われていますが、その一つの理由が中古住宅に対する「不安」と考えられています。新築住宅はもともと新品であるということと、ハウスメーカーなどが売主となるため買主としては安心です。
これに対し中古住宅の場合は、住宅の質に対する不安と、売主が個人になる事への不安が重なるため、安心して取引をすることが難しい状況にありました。
実際、購入後に欠陥が見つかりトラブルとなる事例がよく発生しています。
今回導入されるインスペクションは、一定の講習を受けた建築士が売買契約に先立って住宅診断を行い、その結果を買主に対して説明することで、買主は安心して売買契約を結ぶことができるという仕組みです。
2018年4月以降はこうなる！
宅建業者としての具体的な運用についていうと、2018年4月から宅建業者が売主や買主と媒介契約を締結する際に、インスペクション業者のあっせんをしているかどうかを示す必要があります。そして、依頼があればそれに応じて業者をあっせんする必要が出てきます。
なお、ここで言うところのあっせんとは、単に業者を紹介することだけではなく、インスペクションを実施できるよう業者に手配するところまで含んでいます。
また、その後の重要事項説明においてもインスペクションを実施しているかどうか、また実施している場合はその調査結果を買主に対して説明しなければなりません。
あっせんする際の注意点と「既存住宅売買瑕疵保険」とは？
今回の改正でもう一つ大きな注目を集めているのが「既存住宅売買瑕疵保険」です。
これはインスペクションを実施した建物に万が一欠陥が見つかった場合に、それに対する修補費用や調査費用、転居・仮住まい費用などについて保証してくれるという保険のことです。
この保険に加入することで、ますます安心して中古住宅を購入できるようになります。非常にメリットの大きな保険ですが、インスペクションをあっせんする宅建業者として一つ注意点があります。
それは既存住宅売買瑕疵保険に加入するためには、インスペクション実施業者の中でも住宅瑕疵担保責任保険法人の登録を受けた検査事業者が実施する必要があることです。
つまり、インスペクションを実施しても、登録を受けた検査事業者以外が実施しているインスペクションの場合は既存住宅売買瑕疵保険に加入することはできず、再度登録を受けた検査事業者にインスペクションを依頼しなければならなくなってしまうのです。
また、既存住宅売買瑕疵保険の加入にあたっては一定の条件もあるため、依頼者が希望した場合は事前に確認しておくようにしましょう。
書類の保存状況についての説明が義務化
インスペクション以外の改正項目として、書類の保存状況に関する説明が義務化されます。
ここまではすでにご存知の方もいるかもしれませんが、具体的にどのような書類のことを意味しているのかまではご存知ないのではないでしょうか。
今回の改正で保存状況の説明が必要になるのは以下の書類です。
- 確認の申請書及び添付図書、並びに確認済証（新築、増築、改築それぞれのもの）
- 検査済証（新築、増築、改築それぞれのもの）
- 建築物状況調査結果報告書
- 既存住宅性能評価書
- 定期調査報告書
- 新耐震基準前の住宅の場合、耐震基準に適合していることを証する書類
これらの書類は、住宅ローンの借入や既存住宅売買瑕疵保険の加入、及び購入後のリフォームやメンテナンス等の際に必要になるため、あらかじめその書類があるのかないのか、売買契約の前に説明することになったのです。
なお、これらはあくまで保存状況を説明する義務が規定されているだけで、保存自体を義務化しているわけではありません。そのため、ない場合はないと説明すれば問題はありません。
具体的には、これらの内容を重要事項説明書に盛り込んで、重要事項説明時に宅建士が説明をする必要があります。
おわりに
今回解説した内容をまとめると「媒介契約書にインスペクションのあっせんの可否に関する事項を記載する」「重要事項説明の際にインスペクションの結果と、書類の保存状況を記載し説明する」の二点になります。
インスペクションの実施が浸透すれば、中古住宅に対する市場の評価が上がって、売買相場や銀行の担保評価についても今後変わってくることが期待されています。2018年4月1日の施行に向けて、不動産会社の方は社内の書式なども含め修正しておきましょう。
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