トラブル急増中の「家賃保証」事前に知っておくべきリスクとは？
相続税対策や不動産投資の目的で、アパート経営を検討している人の多くは「空室による減収」を一番心配する傾向にあるようです。
通常、賃貸経営はアパートの建築費用や購入費用を銀行から融資を受けることで調達して、家賃収入を返済に充当します。そのため、空室による減収でローン返済が滞らないよう、不動産会社からの勧めで「家賃保証」というシステムを利用するケースが増えています。
ところが最近では、家賃保証にまつわるトラブルが増えており、アパートの大家や不動産投資家の間でちょっとした話題になっています。中には、家賃保証契約の解約に応じてもらえないケースもあるようです。そこで今回は、家賃保証契約でトラブルに巻き込まれないために、事前に知っておくべき基礎知識について解説します。
目次
「家賃保証」ってどんな契約？
そもそも家賃保証とは、不動産会社が賃貸物件の大家に対して「毎月の家賃を保証する」ことを言います。
不動産会社は、大家から賃貸物件を一括で借り上げて、毎月一定の家賃を大家に支払い続けます。不動産会社は借り上げた賃貸物件を、さらに他人に転貸（又貸しのこと）して家賃を得ます。
つまり、大家から借りている家賃と、転貸で得た家賃の差額が不動産会社の収益となる仕組みです。
「家賃保証」のメリットとは？
賃貸経営において最もネックとなるのが「空室リスク」です。
部屋が空室になってしまうと、家賃が一切入ってこないため、予定収益が大幅に減ってしまい、資金繰りが厳しくなる可能性があります。
家賃保証を利用することで、不動産会社が全部屋を一括で借りてくれるため、空室が発生する心配がありません。一定の家賃が常に保証されるため、資金繰りが安定するとともに、精神的にもかなり楽になります。
家賃保証は何より「安心」を得ることができるため、初心者大家や投資家の多くが利用する傾向にあります。
ところが、家賃保証には実際に契約してからでないとわからない、重大な「リスク」が潜んでいます。
多くの大家が知らない家賃保証の危険なリスクとは？
家賃保証によって保証される家賃は、相場家賃の80～90％程度が一般的で、対象となる物件の立地や築年数などによって変わってきます。毎月の家賃が保証されている分、手取り額自体は、普通に賃貸で他人に貸すよりは低くなります。
ただ、これについてはある程度家賃保証を選択する時点で、ほとんどの大家が理解していることと思います。
よって、本当の「リスク」は別にあります。
保証される家賃は「値下がり」する運命
不動産会社の中には「30年一括借り上げ」などという謳い文句で、家賃保証をあっせんするケースがありますが、これは30年間同じ家賃が保証され続けるという意味ではありません。
借り上げ期間は30年かもしれませんが、契約書をよく読むと、必ずどこかに「なお、保証家賃は1年毎に見直しを行う」などといった文言が挿入されているはずです。
どんな物件でも、築年数が経過すれば必ず家賃は下がります。家賃保証も同じで、新築当時は高い保証家賃を提示されますが、一度入居者が退去して新築ではなくなると、一気に減額されるケースがよくあります。
これが家賃保証トラブルの火種になっているのです。
家賃保証契約は大家から「解約」できない！？
さて、ここからが一番重要な部分です。
保証家賃が値下がりしてきたら、大家としては家賃保証契約を「解約」して、通常通り賃貸に出して相場通りの家賃を得たいと考えはじめます。この際、不動産会社に解約を申し出ても応じてもらえないケースが続出しているのです。
これはいったいなぜなのでしょうか。
家賃保証が解約できない「法的根拠」とは？
家賃保証とは言ってみれば商品名みたいなもので、法的には大家から不動産会社が賃貸物件を借りる「賃貸借契約」と性質は同じです。つまり、大家が家賃保証を解約するということは、法的には「部屋に住んでいる人を追い出すこと」と同じ意味合いになってくるのです。
大家が賃貸借契約を解約するためには、「正当事由」が必要であると借地借家法に規定されていますが、過去の判例などをみてもよほどの事情がなければ、正当事由は認められていません。
例えば、「収支が悪い」「売却をしたい」といった事情では正当事由に該当しないとされているため、たとえ大家から解約を申し出たとしても不動産会社が任意で応じなければ、事実上解約はできないことになるのです。
おわりに
家賃保証契約は、家賃が保証されるという大きなメリットがある一方で、簡単には解約することができないという法的なリスクが存在しています。家賃保証を不動産会社から勧められたら、必ず解約する場合に応じてもらえるのかどうか、事前に細かく確認して、できれば書面にして出してもらうと良いでしょう。また、すでに家賃保証を利用中で不動産会社が解約に応じてくれない場合は、一度弁護士に相談することをおすすめします。
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