シェアハウス投資における4つのリスクと回避のポイント
近年、都内を中心にシェアハウス物件が増加しています。都内は慢性的な賃貸住宅不足とワンルームマンションの家賃が高いことから、借りる側に底堅い賃貸需要が存在します。また、供給側としても、シェアハウスとすることで賃料単価が上がり、高い収益性を期待できるため、リノベーションや新築等で賃貸物件をシェアハウスとする人も増えている状況です。
そんなシェアハウスですが、近年は一部の投資家からも注目を集めており、投資物件としてのシェアハウスの売買も盛んに行われるようになってきました。そこで今回は、シェアハウスを「投資物件」としてみた場合のリスクと、そのリスクを回避するためのポイントについてご紹介いたします。
目次
共同生活だからこそ発生してしまう入居者間トラブル
シェアハウスは、一つの住居を複数人で共有して暮らす賃貸物件です。住民同士が共同生活を送ることで、一人暮らしにはない刺激を得られるという点は、シェアハウスの魅力の一つと言えるでしょう。
しかし、共同生活だからこそ、入居者同士でトラブルが発生してしまう点はデメリットです。
良くあるトラブルとしては、例えば「特定の入居者のキッチンの使い方がいつも汚い」「冷蔵庫に腐ったものを放置している」など、些細なルールを守らないことがトラブルのきっかけとなります。
また、男女混合のシェアハウスでは、恋愛のもつれから退去者が一気に発生するなどのトラブルも生じることがあります。
こういった入居者トラブルは、管理会社が定期的に巡回し、ガス抜きをするというのが回避のポイントです。人間関係についても、管理会社が客観的に観察し、公平に対処していく必要があるでしょう。
そのため、入居者トラブルを防ぐには、実績のあるしっかりとした管理会社に委託することがポイントと言えます。
周囲との交流がないことで起こる近隣トラブル
シェアハウスでは、入居者が騒ぐことにより近隣に迷惑が発生するトラブルがあります。中庭やバルコニーで深夜までバーベキューパーティーを行い、近隣からクレームが来るというケースです。
シェアハウスでは、シェアハウスの入居者同士では交流が行われていても、シェアハウスの外の住民からは孤立しているケースが少なくありません。
そのため、近隣トラブルを回避していくには、シェアハウスの入居者を近隣住民とも交流させていく必要があるでしょう。
例えば、シェアハウスでイベントを企画して近隣住民を招待したり、町内会の夏祭りにシェアハウスから出店したりといった、住民との交流を促す仕組みづくりです。
シェアハウスの居住者が近隣住民と仲良くなれば、近隣に迷惑をかけてはいけないという精神的な抑止力が働きます。近隣住民とも交流を持たせることが、トラブル回避のポイントとなるのです。
事前に把握して避けたい管理会社とのトラブル
シェアハウスの管理会社は、小規模・零細企業が行っていることも多いです。
シェアハウスの運営は、管理会社の管理能力が成否を握ると言っても過言ではありません。管理メニューも、何をどこまで行うかも、管理会社によって千差万別だからです。また、居住者との関わりも深くなるため、担当者個人の素養によっても管理の質は左右されるでしょう。
管理会社の対応が悪ければ、入居者トラブルや近隣トラブルは後を絶ちません。投資家には分かりにくいかもしれませんが、会社によって提供できるサービスが大きく異なるというのが、管理会社の実態なのです。
また、小規模零細企業の管理会社では、資金繰りが苦しくなっているような企業もあり、管理会社からの入金がきちんと行われないというトラブルもあります。
母体が大きな管理会社であれば一定の信用はできますが、創業間もない管理会社や、リフォーム等の資金繰りを圧迫するような事業を他にもやっている管理会社の場合、入金トラブルに不安が残ります。
管理委託へ依頼する際は、実績だけでなく、他にどんな事業を展開している会社なのかを十分に把握した上で、依頼するようにしてくさい。
知っておきたい物件売却時のトラブル
シェアハウスには、融資が付きにくく、売却しにくいというトラブルもあります。「買主のローン審査が通らず、売却できなかった」というのがシェアハウス売却の典型的なトラブルです。
シェアハウスはかなり一般化してきていますが、銀行にとってみると、まだまだハイリスクな物件という扱いです。
大手都市銀行や地方銀行の中には、シェアハウスと聞いただけでも門戸を閉ざしてしまう銀行もあります。
ただし、一部、信用金庫や信用組合となると、融資する銀行も登場してきます。その代わり、金利は高く、借入期間も短いというのが特徴です。信用金庫や信用組合からしか借りられないとなると、購入を見送る人も出てくるでしょう。
このような物件売却時のトラブルを避けるためには、買主へ売買契約締結前にローンの事前審査を行うよう依頼することがポイントとなります。事前審査でローンが通るのが分かっていれば、お互い安心して取引をすることが可能になるからです。
買主が現れたことに一喜一憂するのではなく、ローンが組めるかどうかを確認してもらいましょう。
おわりに
以上、シェアハウス投資のリスクと、リスク回避のポイントについて見てきました。シェアハウスは、物件数こそ多くなっているものの、管理会社に零細企業が多いことや銀行が融資に消極的であることなどが投資のネックになっている部分もあります。
シェアハウスの投資は、特有のリスクをきちんと把握した上で行うことをおすすめします。
もっと記事を読みたい方はこちら
無料会員登録でメルマガをお届け！