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ローンが残っている不動産を売却する際の注意点

不動産投資で不動産を所有している人の多くは、銀行でアパートローンなどを組んでいることが一般的です。投資用物件の場合は、最近のように不動産価格が高騰しているときを見極めて、素早く売却を決断することも必要になってきます。

ただ、まだローンが残っている不動産を売却するときには、スムーズに手続きを進めるためにも、いくつか注意しなければならないポイントがあります。そこで今回は、ローンがまだ残っている不動産を売却する際の注意点について解説します。

目次

不動産を売却するまでの基本的な流れ

まずは、不動産を売却する際の基本的な流れについて、簡単に解説します。

  • ステップ1:不動産会社に売買募集の依頼をする
  • ステップ2:購入希望者から買付申込みが入る
  • ステップ3:売買契約を締結する
  • ステップ4:買主のローン本審査に入る
  • ステップ5:決済日を決定して引き渡しの準備をする
  • ステップ6:決済日当日、残代金の授受が行われ引き渡し完了

これが一般的な不動産売買における基本的な流れです。すでにローンを完済していたり、もともと現金で購入していたりする物件であれば、おおむねこの流れだけで手続きを終えることができます。

ですが、まだローンを返済中の場合は、これらのステップの中でプラスα注意しなければならないことが出てきます。

売却する前にローンを完済するのが前提

ローンを組んで購入している不動産には、融資をしている銀行の「抵当権」が設定されており、万が一ローンの返済が滞った場合の担保となっています。

そのため、不動産を他人に売却するためには、大前提としてローンを完済して、抵当権を抹消しなければなりません。

ここでのポイントは、残りのローンの返済方法です。

残りのローンを一括返済できるだけの自己資金が準備できる場合と、売買代金をそのまま一括返済に充当させる場合の2つの返済方法があり、どちらで返済するのかによって手続きが若干変わってきます。

自己資金で一括返済する場合

いつでも一括返済をして抵当権を抹消できるため、手続きとしてはとても安全でスムーズです。

ステップ4の買主のローンの本審査が通過したら、売買は確定するため、後は早めに一括返済をして、銀行から抵当権抹消のための書類を預かっておけば問題ありません。

売買代金を一括返済に充当する場合

売買代金を充当する場合は、決済日当日に買主から残代金が振り込まれたら、直ちにそのお金を銀行に一括返済として振り込んで、抵当権抹消書類を預からなければなりません。

自己資金で一括返済する場合は、多少段取りが悪くても、決済日よりも前に対処することができますが、売買代金を一括返済に充当する場合は、決済日に一発勝負となります。段取りを間違えると、決済日当日に抵当権抹消書類を銀行からもらえない可能性があり、買主からクレームが発生する可能性があるため注意が必要です。

抵当権を抹消するための段取り

売買代金で一括返済をする場合は、決済日当日に必ず銀行から「抵当権抹消書類」を引き渡してもらう必要があります。そのためには、以下の段取りに注意が必要です。

一括返済の申し込み

ステップ4で買主のローン審査が通過して決済日が決まったら、直ちに銀行に対して一括返済の申し込みをします。銀行はこの申し込みを受けてから、抵当権抹消書類の作成準備に取り掛かります。

実は銀行によって、抵当権抹消書類の準備にかかる期間が異なっており、1週間程度で準備してもらえるところもあれば、1ヶ月以上も待たされる場合もあります。できれば、ステップ3の売買契約を結んだ段階くらいから一括返済の申し込みをして、早めに抵当権抹消書類の準備を始めてもらいたいところですが、残念ながら銀行は決済日が確定してからでないと受け付けしてもらえません。

抵当権抹消書類が準備できなければ、決済することもできません。

そのため、売買代金でローンを一括返済する予定の人は、あらかじめ銀行に抵当権抹消書類の準備にどのくらいの期間がかかるのか確認しておくことがポイントです。

抵当権抹消書類の受け渡し

もう一つ注意してほしい点が「抵当権抹消書類の受け渡し」についてです。

決済日当日中に抵当権抹消書類を受け取って、すぐに登記所で抵当権抹消の手続きを司法書士にしてもらう必要があります。

抵当権抹消書類は銀行の窓口で受け取ることができますが、原則的にはローンを組んだ本人でなければ受け取ることができません。

どうしても都合が悪くて本人が取りに行けない場合は、登記を担当する司法書士にあらかじめ委任状を発行しておかなければなりません。また、銀行によっては「印鑑証明書」の原本の添付を求められることもあるため、事前に確認しておく必要があります。

不動産会社の担当者が取りに行っても、受け取ることはできませんので注意しましょう。

おわりに

いかがでしたでしょうか。このようにローンが残っている物件を売却すると、抵当権抹消の段取りが多少複雑なため、事前に抜かりなく準備しておく必要があります。今回解説した内容の多くは、売却を依頼した不動産会社が自ら段取りを組んでくれることが多いため、そこまで不安になる必要はありません。

ただ、売買代金でローンを一括返済する場合は、決済日当日の一発勝負になるため、ミスが許されません。不動産会社任せにしてしまうと、万が一ということがありますので、自分自身もこれらの流れをよく理解して売買の手続きに臨むことをおすすめします。

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