店舗併用住宅における「小規模な社宅」の判定基準について
この度、弊社（法人）にて下記の物件を取得いたしました。
• 物件構造： 木造2階建て
• 床面積： 1階 100㎡（飲食店として使用）、2階 90㎡（役員社宅として使用）
• 合計面積： 190㎡
2階部分を社宅として使用するにあたり、賃料相当額の算定において所得税法上の「小規模な社宅」の規定を適用したいと考えております。
国税庁の指針（所得税基本通達36-40）において、小規模な社宅の判定基準は「法定耐用年数30年以下の建物の場合、床面積が132㎡以下であること」とされています。今回のケースにおいて、以下の点をご教示ください。
• 判定対象となる床面積について
本物件は店舗（1階）と住宅（2階）が混在していますが、この判定に用いる面積は「建物全体の延べ床面積（190㎡）」でしょうか、それとも「社宅として使用する2階部分のみの面積（90㎡）」でしょうか。
• 「2以上の世帯を収容する構造」の解釈について
通達の計算規定（36-40の注釈）には、「2以上の世帯を収容する構造の家屋については、1世帯として使用する部分の床面積により判定する」旨の記載があります。今回の「1階店舗・2階住宅」という構造は、この「独立した世帯（区画）」として認められ、2階部分のみの面積で判定可能という理解で相違ないでしょうか。
・小規模な社宅における「賃料相当額」の算定方法について
2階部分が「小規模な社宅」に該当する場合、具体的な賃料相当額は以下の(1)〜(3)の合計額になると認識しております。店舗併用住宅という特殊性を踏まえ、各項目の計算における注意点を教えてください。
• (1) その年度の建物の固定資産税の課税標準額 × 0.2％
• 建物全体の固定資産税評価額を、床面積の比率（例：2階部分の割合）で按分した金額を基礎としてよろしいでしょうか。
• (2) 12円 × （その建物の総床面積 / 3.3㎡）
• この計算式の「総床面積」には、建物全体の面積（190㎡）を入れるのでしょうか、それとも社宅部分のみの面積（90㎡）を入れるのでしょうか。
• (3) その年度の土地の固定資産税の課税標準額 × 0.22％
• 土地についても、社宅部分に対応する面積（延べ床面積比による按分など）で計算した課税標準額を用いるという考え方で相違ないでしょうか。
当方の見解
2階部分は居住専用の区画として独立しており、1階の事業用スペースとは明確に区分されています。したがって、建物全体の190㎡ではなく、社宅として占有する90㎡を基準とし、「小規模な社宅」として算定可能であると考えております。
税理士の回答
【結論】
結論から申し上げますと、ご相談者様の「2階部分のみの面積（90㎡）で判定し、小規模な社宅として算定する」という見解は、税務上適切であると考えられます。
【理由】
判定面積の考え方 所得税基本通達36-40（注）1において、独立して居住に供される区画がある場合、その「1世帯として使用する部分の床面積」により判定することとされています。今回の物件は1階が店舗、2階が居住用と明確に区分されているため、社宅部分の90㎡を基準に「132㎡以下（小規模な社宅）」と判定可能です。
ただし、内部簡単に行き来できる場合は、どこまでを居住に供している部分とみるかという論点はあると思います。
固定資産税課税標準額の按分 通達36-42（1）において、1棟の建物の一部を貸与している場合、通常の賃貸料（賃料相当額）の計算の基礎となる課税標準額は、床面積の比率などにより「合理的に按分」した額を用いることと明記されています。
【具体策】
ご質問いただいた3つの算定項目における注意点は以下の通りです。
(1) 建物の課税標準額 × 0.2％ お考えの通り、建物全体の課税標準額を床面積比（90㎡ / 190㎡）で按分した金額を基礎として計算します。
(2) 12円 × （建物の床面積 / 3.3㎡） この計算式の床面積についても、建物全体ではなく社宅として使用している部分（90㎡）を算入します。
(3) 土地の課税標準額 × 0.22％ 土地についても建物と同様です。社宅部分に対応する面積（一般的には延べ床面積比による按分）で計算した課税標準額を用います。
【注意点】
ただし、以下の点にはご注意ください。
共用部分の扱い もし階段や玄関ホールなどが店舗と社宅で共用されている場合は、その面積も合理的な基準（使用頻度や面積比など）で按分して社宅部分に含める必要があります。
他にも按分計算の具体的なシミュレーション等、不明な点がございましたらお気軽にご相談ください。
本投稿は、2026年02月03日 22時06分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
