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「1部屋67億円」表参道の超高級マンションが話題、税金も高額?

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「1部屋67億円」表参道の超高級マンションが話題、税金も高額?
建設予定地(グーグルストリートビューより)

国内最高価額の「1部屋67億円」の超高級マンションが発売されると話題になっている。

週刊新潮(2021年4月1日号)などによると、そのマンションは「MARQ OMOTESANDO ONE(マーク表参道ワン)」。場所は東京メトロ明治神宮前駅近くで、一番高い部屋は広さは約627平方メートルで67億6千万円になるという。富裕層向けの販売で物件サイトなどは一切みあたらない。

これだけの超高級マンションを購入した場合、税金はどのくらいかかるのだろうか。冨田建税理士に聞いた。

●固定資産税や都市計画税の金額は?

税金にはどのようなものがあるのか。

「不動産を所有していると、毎年①固定資産税②都市計画税がかかります。また、これとは別に購入時の税金として③登録免許税④不動産取得税がかかります。

①②④は総務省の定める固定資産評価基準に基づき、課税当局、23区の場合は都税事務所が固定資産税評価額を求め、これに一定の調整や特例の適用、税率を乗じる等の計算を施し税額を算出します」

今回、どれぐらいの税額になるのか。

「計算過程がややこしいので詳細は割愛しますが、この区分マンションが住宅用地の特例措置の対象だとして、『前面道路固定資産税路線価や通常の建物の評価の目線』に基づき税率を乗ずる等をして固定資産税や都市計画税の税額を概算すると、土地・建物とも新築時点で100万円台後半程度/年ずつと推定されます。

もっとも、建物が良いので建物の税額は実際にはもっと高いかもしれません。また、経年に伴い建物の税額は減っていく他、土地の税額も変動します」

●市場価格と税務上の評価額の違いに注意

購入にあたって、注意すべきポイントはどんなことか。

「今回の67億円は話題作りもあるのでしょうが、区分マンションの価格には2つの注意点があります。まず、67億円は分譲側が希望する募集価格であり、必ずこの額で成約するとは限りません。購入側としては交渉の余地がある点は覚えておいてよいでしょう。

今一つは、市場価格と税務上の評価額の違いです。区分マンションの場合、実際の市場価格は、新築の場合は分譲側の募集価格を基礎に、中古の場合は同様の中古の区分マンションの実際の取引水準を基礎に形成される事が通常です。

しかし、固定資産税評価額や相続税財産評価基準での評価額は、区分マンションであっても持分割合考慮後の『土地価格に基づく税額に建物価格に基づく税額を加算する』形態で、市場価格より税務上の評価額はかなり低い事が通常です。

だから、固定資産税や都市計画税も67億円に比べて格段に少額となるのですが、相続争い等で区分マンションの価値が問題の場合は税務上の評価額で判断せず、弁護士や不動産鑑定士に相談し『自分に不利な評価を阻止する対策』を施す事が重要と覚えておいてもよいかもしれませんね」

【取材協力税理士】
冨田 建 (とみた・けん)税理士・不動産鑑定士・公認会計士
43都道府県で不動産鑑定業務を経験し各種財務・税務・裁判関連の不動産鑑定に関与。著書「弁護士・公認会計士・税理士のための不動産の法令・評価の実務Q&A」や各種媒体に執筆。公認会計士協会東京会第四回音楽祭で自作曲で優勝。
事務所名 :冨田会計・不動産鑑定㈱/冨田 建 不動産鑑定士・公認会計士・税理士事務所
事務所URL:http://www.tomitacparea.co.jp

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