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農地にしたときの固定資産税の節税効果まとめ〜土地の区分から税金の計算方法まで〜

特に何に使うわけでもないけれども売るに売れず、ただ税金だけを払っている土地、もったいないですよね。そんな土地はどうにかして固定資産税を減らしたいものです。

固定資産税対策として農地は固定資産税が安い、という話を聞いたことはありませんか?

今回は農地に転用した際に本当に固定資産が安くなるのか、見ていきたいと思います。

目次

土地の固定資産税の計算方法

固定資産税とは、毎年1月1日を基準として、「土地」「家屋」「償却資産」の所有者に課税される税金です。ここでは、土地に絞ってご説明します。

土地の固定資産税の金額の計算方法は、まず、その土地の評価額を算出し、以下の通り計算します。固定資産税を課税する対象となる金額のことを固定資産税課税標準額といいます。

固定資産税=固定資産税評価額(課税標準額) × 1.4%(標準税率)

この土地の固定資産税課税標準額は次の式により定めてられています。

前年度の固定資産税課税標準額 × 負担調整率=今年度の固定資産税課税標準額

固定資産税が宅地より優遇される理由

農地の方が宅地よりも固定資産税が安くなる理由は、土地の価値は一般的にその土地から得られる収益性で判断されているためです。

農地から得られる収益は一般的には宅地に比べると少ないと考えられます。また、農地は所有者の自由に使うことが制限され、原則として農業としての利用しかできなくなります。このため、宅地と比べると収益性には大きな差があるといえ、同じ固定資産税では公平性が問題となってくるため、宅地と比べると評価額が低くなるように設定されています。

しかしながら、農地が特別優遇されているというわけではないため、その農地の状況等によっては、宅地並みに課税されるケースもあることには注意が必要です。

固定資産評価基準(土地の評価の基本)

土地の評価額は定められている地目に応じて算出します。

地目(ちもく)とは、不動産登記法により登記所(法務局)の登記官が判別し、認定した土地の用途による区分のことです。不動産登記法上は全23種類あり、固定資産税の対象となる地目は全9種類です。

区分 内容
宅地 建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地
(宅地は課税事務上「住宅用地」と「非住宅用地」に区分される)
農耕地で用水を利用して耕作する土地
(田は評価事務上「一般田」「介在田」「市街化区域田」に区分される)
農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
(畑は評価事務上「一般畑」「介在畑」「市街化区域畑」に区分される)
山林 耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
原野 耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地
牧場 家畜を放牧する土地
池沼 かんがい用水でない水の貯溜池
鉱泉地 鉱泉温泉を含む。の湧出口及びその維持に必要な土
雑種地 以上のいずれにも該当しない土地
※駐車場宅地に該当するものを除きます。、ゴルフ場、遊園地、運動場、鉄軌道等の用地は雑種地となります。

なお、農地とは「耕作の目的に供される土地」を指し、以下の3点を満たす必要があります。

  • 土地登記簿上の地目とは関係なく、事実状態で判断される
  • 所有者や使用者の使用目的に関係なく、客観的に判断される
  • 土地の一時的な状態で判断しない

登録地目と課税地目、固定資産税に関わってくるのは?

固定資産税の計算をする場合、現況主義という考え方をとっていて、登記地目ではなく現況を踏まえた課税地目で判断します。

登記地目

登記地目とは、登記簿に記載されている地目のことであり、土地ごとの土地の現況その利用目的によって定められます。登記は申請人が申請をするので、土地の利用状況が変化した際に申請がなければ、法務局が地目を変更することはありません。ですから変更があった際は、速やかに(1ヶ月以内)地目変更登記を申請しましょう。

課税地目

課税地目とは、固定資産税を算出する際に根拠となる地目のことで、これは土地の現況とその利用目的によって定められます。登録地目と違って、市町村が現地調査を行った際に土地の状況に変更があれば、申請無しで市町村が課税地目を変更します。土地の状況に変更があった際に、登記の変更をしないと登録地目と課税地目が異なることになります。

例えば、登録地目は農地なのに固定資産税が高いなという場合は、課税地目が現況により、雑種地やその他の地目になっている場合があります。

農地にする場合の流れ

農地を宅地やその他の土地に転用する際は、農地法による制限がありますが、宅地や更地などの土地を農地にすることを制限する法律はなく、比較的自由に転用を行うことができます。

農地として認められるためには、土地を耕すなどして誰が見ても農地と思える状態にします。

  • 基礎含め、建物は全て解体する
  • 土を入れ替え、作物が生育できる環境にする
  • 実際にそこで耕作を行う

そして登記地目の変更を速やか(1ヶ月以内)に行い、他の農地と同じように農地法に則った農作業を行う必要があります。

農地法について

人間は生きるために食料を必要としています。ですから、国家が国民の食料を確保する政策をとる事は大変重要な事であり、もし農地を勝手に宅地に転用されたり、農業を営むつもりのない者が農地を購入したら、食料の不足につながってしまいます。これらのことから、食料自給のための農地の確保、耕作者の地位の安定を目的として、「農地」については「農地法」で厳しく規制が行われているのです。

農業をするにあたって

農業を行うためにはまわりの農家の方々の理解を得て、助け合い、協力しあわなければなりません。専業農家の方々は、JAに加盟したり水利組合の組合員として水路等を維持管理したり、周囲の農家と協力して地域で農業に取り組んでいます。

ですから、これから農業をはじめようと考えている場合は、先に農業を営んでいる地域の農家の方々や農業委員会に、相談をしてみることをおすすめします。

例えば、地域一帯で農薬の不使用を義務付けていたりするところもありますので、自分の考えだけで農作業を開始してしまうと、まわりの農家の方々の迷惑になってしまう可能性もあります。

農地という地目は、その土地が完全に農地として認識されなくてはいけませんので、例えば、土地の半分には家屋が建っていて、それ以外の土地を農地としていても、家屋が建っていればその土地は宅地と見なされ、家庭菜園のような扱いにしかならないので注意が必要です。

農地にしても節税効果があまりない場合もある

農地の固定資産税は、市街化区域外にある一般農地と、市街化区域内にある市街化区域農地で、評価方法も課税方法も以下のように異なっています。ただし、生産緑地だけは市街化区域内でも一般農地と同じ扱いです。

区分 評価方法 課税方法 税額
一般農地 農地評価(※) 農地課税 千円/10a
市街地区域農地 生産緑地 数千円/10a
一般市街化区域農地 宅地並み評価(※) 農地に準じた課税 数万円/10a
特別市街化区域農地 宅地並み課税 数十万円/10a

農地評価

農地評価とは、農地利用を目的とした売買実例価格を基準として評価する方法です。

宅地並み評価

宅地の売買実例価格を基準として評価した価格から構成比相当額を控除した価格です。

農地に対する固定資産税の特例 (負担調整措置)

宅地並みの評価だった場合は、固定資産税が宅地より安くならない可能性があるので注意が必要となります。以下の農林水産省のHPで詳細を確認できますが、固定資産税の算出は難易度が高いため、税理士等の専門家に一度相談することをおすすめします。

おわりに

ご説明した通り、税金が安くなるからと安易に判断せずに、よくご確認ご検討ください。土地がそのままで手付かずになっていて、ただ高い税金を収めている状態になっている方は試してみても良いかもしれません。

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