リフォーム済古民家の購入における土地建物按分の妥当性について
築100年の古民家を1,460万円で購入予定です。土地建物の按分について、実態に即した以下の算定根拠が税務上、合理的かつ適正かご教示ください。
【按分の根拠】
固定資産税評価額は「土地320万：建物11万」ですが、数年前に約291万（税込）のリフォーム（設備更新含む）が施されています。
そこで、建物の評価額11万にリフォーム実費291万を加算した「302万円」を建物の現在の時価と見なし、土地評価額320万円との比率で総額1,460万を按分すると考えています。
【質問】
1. この方法で算出した「建物価格：約706万円（比率 約48%）」を取得価額として設定することは、実態を反映した算定として適正でしょうか。
2. 建築費高騰を鑑みた「時点補正」を加え、さらに建物比率を高めて算出する手法は、実務上一般的でしょうか。
リフォーム明細書という客観的証拠がある場合、評価額比率に縛られず上記のような実費積み上げ方式をとることの妥当性について、アドバイスをお願いします。
税理士の回答
上記の方法はいずれも適当ではないように思われます。
土地・建物の按分にあたっては、時価の比率で按分することとされており、固定資産税評価額を時価とみなして按分するのであれば、その価額をそのまま用いるのが適当であると思われるからです。
固定資産税評価額が時価を反映していないと考えるのであれば、例えば、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼し、その鑑定評価額で按分するなどの方法が考えられます。
ありがとうございます。リフォーム分を評価したい場合、当時の工事実費（約291万 請求書等あり）から、期間経過による減価を考慮した未償却残高相当額を建物評価額に加算し、土地との按分比率を算出する手法はどうでしょうか。その判断も含めて不動産鑑定士に依頼が必要でしょうか。
無理ですね。固定資産税評価額を時価とみなして按分する以上、その評価額を変更することは、課税当局から、恣意的に利益操作をしようとしていると判断される可能性が高いです。
不動産鑑定士は、固定資産税評価額を算出するのではなく、不動産の純粋な時価を算出するので、上記の話は全く関係なくなります。もちろん、リフォームを実施している点は、不動産鑑定士に話す必要があります。
評価は不動産鑑定士がするということですね
ありがとうございます
実務上最もコストがかからず簡単な方法は、売主様と交渉の上、売買契約書を、土地×××建物×××として分けることです。
売主が課税事業者かどうかで調整が難しい事もありますが、多額の不動産鑑定料を払うよりは実務的です。
アドバイスをありがとうございます。
過去のリフォーム実績を考慮した建物評価と、土地代の比率で購入価格を按分する形で、契約書に建物と土地の価格をそれぞれ明記してもらう方向で、売主様と調整を進めることにいたします。
結局評価鑑定しても売主が違和感を持てば意味がないので、売主と調整するのが一番です、消費税だけが論点になります。
ありがとうございます。売主様は個人の方なので消費税はかからないと聞いています
過度に節税を目的としているわけではなく、直近のリフォーム代を加味して、当事者間で、価格を合意形成しているのであれば、それがまさしく時価であり、取得価格として何ら問題は御座いません。
実務的な回答をいただき大変参考になりました
ありがとうございました
万が一不動産評価額が1,460万円を大きく超えるようなことがあれば、売主様の心象を悪化させることにもなりかねませんので、、、、、、、、汗
アドバイスありがとうございます
リフォームから数年経っているものの綺麗でもあるのでリフォーム代の半分を根拠に1460万を比率按分計算して、建物500万、土地960万で売主に確認をしてもらおうと思っています
築100年の古民家という事で、建物の価値判断には幅があると思います。
土地建物の一括売買契約では、他の税理士先生のご意見の通り、按分方法のロジックが実務上確立してるので、当事者間の合意形成が一番だと思います。
事前にご相談いただけたので問題解決が出来て何よりです。
本投稿は、2026年05月15日 18時16分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
