住宅ローンの借り換えにおける持分変更と贈与税発生について
諸費用込みで1億円の住宅を
頭金4500万円、住宅ローン5500万円を全額妻が組んで購入。(夫は外国籍で永住権がまだ取れないので購入時は妻単独名義)
3年～4年後に永住権を取得後、夫名義でローンの借り換えを行う前提で考えています。
数年後に下記の状態でローンの借り換えをした場合
頭金4500万円+ローン500万円、計 5000万円 妻支払済
ローン残債：5000万円
登記の持分変更を妻5000：夫5000つまり1/2ずつに設定は可能でしょうか？
またその際、贈与税などかかるのでしょうか？
色々調べる中で、[贈与税は差額(何と何の？)に対してかかる][売買契約になる][譲渡所得になる]などあり混乱しています。
どういう状況だと贈与税が発生するのかと、
また、3年後の時価が9000万円、1億2000万円など購入時から変動する時の計算などについても教えていただきたいです。
税理士の回答
三嶋政美
「時価の半額で購入し、1/2登記」まで設計できれば、原則として贈与税は生じません。
ただし、やり方を一つ間違えるとアウトになります。
ポイントは次の3点です。
① 基準は必ず「移転時の時価」
3～4年後の時点で、第三者間取引として合理的な時価評価（不動産会社の査定等）が必要です。
② 夫が支払う対価は“現金または実質的な債務引受”であること
半分を「買う」のであれば、
・妻へ時価1/2相当額を支払う
または
・妻の既存ローン分を含め、実質的に同額を負担する
必要があります。単なる名義変更や形式的借換えは不可です。
③ 売買契約＋登記＋資金の動きが揃っていること
これが揃えば「売買」として整理され、贈与にはなりません（譲渡所得の検討は妻側で別途必要）。
本投稿は、2025年12月23日 17時52分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
