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最大3,000万円が非課税に!「住宅取得等資金贈与の特例」の手続きや適用要件まとめ

結婚や子どもができたことを機に、マイホームの購入を考えるという方は多いかと思います。その際に、両親や祖父母に資金を援助してもらうと、贈与税という税金が発生します。

贈与税は、年間110万円を超える贈与を受けたときに超えた額に対して課税されますが、直系尊属(父母や祖父母)からの贈与には、一定額が非課税になる特例制度が設けられています。

この特例制度は、購入する住宅の種類、契約締結日などによって非課税の限度額が異なるなど利用条件が細かくなっています。要件を満たせず、のちに高い贈与税を払うことにならないように、特例適用の要件や手続きの方法について確認しましょう。

目次

住宅取得等資金贈与の特例とは?

住宅取得等資金贈与の特例とは、自分より前の世代の直系尊属である父母や祖父母からの贈与が、家を新築、購入又は増改築等(以下、「新築等」といいます。)をするための資金であったときに、その一部の贈与税が非課税になる制度のことです。

もちろん、家の新築等を行う場合のその家の敷地である土地等の取得のための資金も含まれます。

2015年1月1日から2021年12月31日までの間に行われる贈与が制度の対象となります。

適用要件や金額には定めがありますが、もし適用を受けられれば、贈与税はもちろんのこと、相続税の生前対策としても活用することが出来ます。

特例制度適用の要件

住宅取得等資金贈与の特例を受けるためには、「誰が対象になるか」「どういった家が対象になるか」について、以下の要件を満たしている必要があります。

誰が対象になるか?

贈与者(贈与をする人)と受贈者(贈与を受ける人)について、対象となる要件が定められています。

贈与者

直系尊属であること。父母や祖父母、曾祖父母が当てはまります。配偶者の親や祖父母、曾祖父母は対象外となりますが、養子縁組をしている場合は、直系尊属となります。

受贈者

  • 原則として、贈与を受けた時点で日本国内に住所がある人。
  • 贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上である人。
  • 贈与者から見て後の世代の直系卑属であること。
  • 贈与を受けた年に、所得税の対象となる合計所得金額が2,000万円以下であること。
  • 2009年分から2014年分までの贈与税の申告で、旧非課税制度である「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けていないこと
  • 配偶者、親族、その他一定の特別な間柄の人から住宅用の家屋を取得したのではない、あるいはこれらの人との請負契約等によって新築・増改築したものでないこと。
  • 贈与を受けた翌年の3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用家屋の新築等をする、くわえて同日までにその家屋に住むこと(当日までに住んでいなくても、その後すぐに住めそうであること)。但し、翌年12月31日までにその家屋に住んでいないときは、この特例の摘要を受けることができません。)

どういった家が対象になるか?

住宅用家屋であることが前提で、それが新築・中古の場合と、リフォームした場合とで、それぞれ要件が定められています。要件にあてはまることを示す書類を手に入れるには、ハウスメーカーなど、契約を行った業者に直接問い合わせをしましょう。

新築・中古・リフォームの場合に共通する要件

新築・中古・リフォームのいずれの住宅についても、以下の要件を満たす必要があります。

  • 家屋が日本国内にある。
  • 家屋の床面積が 50 ㎡以上 240 ㎡以下である。
  • 家屋の床面積の2分の1以上が居住用である。

新築・中古物件の場合に求められる要件

新築・中古物件の場合は、以下のいずれかの要件を満たす必要があります。

  • 未使用の家屋である。
  • 中古の家屋であり、取得日から20年前までに(耐火建築物の場合は25年前まで)に建築されたものである。
  • 中古の家屋であり、地震に対する安全性の基準を満たしていることが書類で証明されたものである。
  • 上記2つにあてはまらない中古の家屋であり、取得日までにその家屋の耐震改修を行うことを申請して、贈与を受けた翌年の3月15日までにその改修によって地震に対する安全性の基準を満たしていることが、書類で証明されたものである。

リフォームした場合に求められる要件

リフォームの場合は、以下のいずれかの要件を満たす必要があります。

  • リフォームの工事費用が100万円以上である。
  • リフォーム工事が、自分が所有し、かつ住んでいる家屋に行われたものである。
  • リフォーム工事を証明する書類がある(確認済証の写し、検査済証の写し、増改築等工事証明書など)。

非課税の限度額

この特例を用いて非課税となる限度額は、300万円〜3,000万円で、「取得時の消費税率、契約を結んだ日、住宅の種類」の状況によって異なります。

【家屋の新築等の費用に含まれる消費税等の税率が10%である場合】
契約を結んだ日住宅の種類
省エネ等基準に適合する住宅左記以外の住宅
2019年4月1日~2020年3月31日3,000万円2,500万円
2020年4月1日~2021年3月31日1,500万円1,000万円
2021年4月1日~2021年12月31日1,200万円700万円
【上表以外の場合】
契約を結んだ日住宅の種類
省エネ等基準に適合する住宅左記以外の住宅
~2015年12月31日1,500万円1,000万円
2016年1月1日~2020年3月31日1,200万円700万円
2020年4月1日~2021年3月31日1,000万円500万円
2021年4月1日~2021年12月31日800万円300万円

ここでの「省エネ等基準に適合する住宅」とは、以下のような家屋を指します。

  • 消費エネルギー効率の良い家屋
  • 大地震への耐久性のある家屋
  • 高齢者等の生活の便を向上させる構造・設備のある家屋

基本的に、こうした家屋に該当する場合は、ハウスメーカーなど業者の側から説明があるでしょう。不明点等があれば、制度活用を考える際に問い合わせてみましょう。

また、非課税限度額は「受贈者1人について」の金額を指すものです。例えば父から5,000万円、母から2,000万円を贈与されれば、合計7,000万円から非課税限度額を控除する、という処理になります。父と母の贈与に対して別々に非課税限度額を控除できるのではない点に注意してください。

夫婦で贈与を受ける場合

夫の親から1,000万円、妻の親からも500万円贈与を受ける、といった場合は、購入等する家屋を夫婦共有の名義に替えておきましょう。すると二人分の特例の非課税枠を用いることができ、控除額が2倍になります。

この際、共有名義を登記しなければなりませんが、このときの持ち分は実際の負担割合に応じて設定します。

注意しなければならないのは、配偶者に購入資金の負担能力が無い場合に資金を渡すと、渡した金額分に贈与税が課される点です。見かけだけを共有名義にして特例を使おうとしても、通常の贈与税がかかってしまっては元も子もありません。

この点を踏まえ、持ち分は実際に配偶者が自己資金で支払える金額をもとに決めることをおすすめします。

特例制度適用のための手続き

住宅取得等資金贈与の特例を受けるためには、贈与を受けた年の翌年の2月1日~3月15日(確定申告の申告期間)に、贈与税申告書および添付書類を提出します。1日でも期日をすぎれば、特例の適用を認められなくなりますので、ご注意ください。

住宅取得等資金贈与の特例を受けるために提出する書類は、以下のとおりです。

  • 受贈者の戸籍謄本などの書類(受贈者の氏名、生年月日が記載されている書類、および贈与者が直系尊属であることを示す書類)
  • 申告する年度分の合計所得金額がわかる書類(源泉徴収票など)
  • 贈与税額とその計算に関する明細書(「申告書第一表の二」に添付する)
  • 購入した新築・中古住宅の登記事項証明書
  • 新築・購入した新築・中古住宅の契約締結日が書かれた書類
  • 省エネ等の基準を満たす住宅の場合、その性能・構造などを証明する書類
  • その他必要な書類

この特例は「贈与を受けて住宅資金に充てる際」に用いることができる制度です。この順番でなければ駄目で、住宅を購入などした後に、住宅購入資金分の贈与を受けても、特例を受けることはできません。

特例制度適用後の贈与税の計算方法

住宅資金として金銭を贈与された場合の贈与税について、制度を用いた場合とそうでない場合に、贈与税にどのくらいの差がでるのかを試算します。

土地・建物で総額8,000万円の省エネ等基準に適合する住宅を、自分名義で購入することにした。2018年4月1日に父から5,000万円、母から2,000万円の資金援助を受け、相続時精算課税制度を利用することとする。

この場合の、住宅取得等資金贈与の特例の非課税上限金額は1,200万円です。相続時精算課税制度の2,500万円の控除は父からの5,000万円と母からの2,000万円の援助、それぞれに適用され、贈与税は260万円となります。

贈与税 = (5,000万円 - 1,200万円 - 2,500万円) + (2,000万円 - 2,000万円) × 20% = 260万円

住宅取得等資金贈与の特例を用いない場合は、特例の1,200万円の非課税分だけ、贈与税の負担が増すことになります。

贈与税 = (5,000万円 - 2,500万円) + (2,000万円 - 2,000万円) × 20% = 500万円

よって今回のケースでは、特例を用いたほうが240万円もお得になるのです。この特例の節税効果は、莫大なものであることがわかりますね。

相続時精算課税制度とは

相続時精算課税制度は、贈与者が60歳以上の父母・祖父母であり、受贈者が20歳以上の子・孫であることが適用の要件です。

この要件を満たせば、贈与された財産の価額から2,500万円を控除でき、控除を超える部分には一律20%の課税がなされます。贈与税が実質非課税になる制度です。

通常は贈与者は60歳以上でなければなりませんが、住宅取得等資金贈与の特例のもと、一定の要件を満たせば、贈与者が60歳未満であっても適用可能となります。

相続時精算課税制度は、相続の発生時に控除額の金額も含めて相続税を計算する「後払い」の制度です。一度相続時精算課税制度を選択すると、暦年贈与(毎年110万円の控除)に戻ることができない点には注意が必要です。

相続のときに不利になるかもしれない

一方で、住宅取得等資金贈与の特例を用いた場合に、税務上考えられる問題が一つあります。それは「小規模宅地等の特例」を将来的に受けることができなくなる、という問題です。

小規模宅地の特例とは、敷地面積が330㎡以下の自宅を相続する場合、その評価額を8割減額できるという制度です。例えば1億円の自宅を相続する場合には、評価額が2,000万円になるので、非常に節税効果の大きい特例制度です。

この特例を受けるために、住居の「取得者」に課される要件は以下のとおりです。

  1. 被相続人の配偶者
  2. 被相続人の同居親族
  3. 被相続人と別居している親族で、相続開始前の3年以内に自分の持ち家に住んだことがない人(1、2、にあてはまる人がいない場合に限る)

このうち、3.の要件にあてはまるのは、例えば、マンションやアパートなどで賃貸暮らしをする子ども夫婦などです。つまり、住宅取得等資金贈与の特例を受けた場合は、3.の要件を満たさない可能性があります。

3.の要件を満たさない場合には、将来の相続の際に、小規模宅地の特例が受けられなくなってしまうということです。

よって、将来の相続税対策も見据えるためには、「住宅資金等贈与の特例の非課税限度額および税率」と、「小規模宅地等の特例による自宅の評価8割減」の効果とでは、どちらの税負担が重くなるのか、について考慮しなくてはなりません。

上述のケースでは、住宅資金等贈与の特例により240万円の節税効果を得ることができましたが、結果的に将来それ以上の相続税負担を強いられることになった、という状況もありえるのです。

節税効果の具体的な比較については、個々のケースによって異なるため、専門家である税理士に相談すると良いでしょう。

住宅ローン控除額の金額に影響する

住宅資金贈与の特例は、住宅ローン控除と併用することが可能です。

ただしこの特例を用いた場合、住宅ローン控除の金額には影響が出てきます。注意が必要なのは、特例を用いての贈与額と住宅ローン借入額との合計が、住宅購入金額よりも高い場合です。

住宅ローン控除の対象となる金額は、以下2つの金額のうち、小さい方の金額が選ばれます。

  1. 住宅ローンの借入額
  2. 住宅購入金額 ー 住宅取得等資金贈与の特例での非課税額

例として、住宅購入金額が4,000万円、住宅ローン借入額が3,000万円、特例を用いて非課税で受けた贈与が1,200万円の場合を考えてみます。

このとき、住宅ローン控除を受ける際の計算の基礎となる住宅の取得価額は2.で計算された2,800万円になります。単純計算で、1.で計算された3,000万円と比べて、「3,000万円 × 1% - 2,800万円 × 1% = 2万円」の控除額が減るということです。

そのため、住宅資金贈与の特例と組み合わせて住宅ローンを用いる場合には、住宅ローンの設定金額を多すぎないように調整すると、より税負担を軽くすることが可能になります。

おわりに

住宅資金贈与の特例は、節税効果が大きいので、ぜひ活用したい制度です。適用を考える際には、実際に購入(または契約)する前に、要件に該当するかどうかを確認しましょう。

また、相続時精算課税制度や住宅ローン減税制度など、他の制度との併用の仕方次第では、大幅に購入資金の負担を軽減できます。制度の活用を考えていて「どうすれば節税に効果的なのか」と疑問をお持ちの際は、お近くの税理士に相談すると良いでしょう。また、無料で税理士に相談ができる「みんなの税務相談」もご活用ください。

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