相続不動産の安値買取に注意！売却までの流れと高く売るためのポイントとは？
相続財産に不動産が含まれている場合、不動産自体をそのまま相続すべきか、それとも売却すべきかで悩むことがあります。
たとえば相続人が複数いる場合や、相続税の納税資金に困っている場合は、売却を選択するケースもよくあるものです。
ただし、相続した不動産は、市場相場よりも安値で買い取られる可能性があるため、注意が必要です。
この記事では、相続した不動産が安く買い取られやすい理由、そして相続した不動産を高く売るためのポイントを解説します。
目次
相続した不動産を売却するメリット
相続した不動産を売却することで、「遺産分割」と「相続税の納税」の側面から、それぞれ次のようなメリットがあります。
法定相続分通りの分割が可能
遺産分割をするときには、法定相続分に従って正確に分割・相続することで、相続人同士の紛争防止につながります。
ただし、不動産を相続した場合は、分割して法定相続分通りにきっちり分けることは現実的に難しいため、争いごとが発生することもしばしばあります。
そこで、不動産を売却し、それで得た現金を法定相続分に分けることで、相続人同士の不公平感をなくし、遺産分割を円滑にまとめることができるのです。
このような分割方法のことを「換価分割」といいます。
相続税の納税資金にあてられる
相続財産が基礎控除額を上回る場合は、相続税が課税されます。その際にもしも相続財産が不動産ばかりで、現預金がほとんどないという場合は、相続税の納税資金が捻出できないこともあります。
そんな場合は、相続した不動産を売却して現金化することで、相続税の納税資金として活用することができます。
このように、相続した不動産を売却することで、遺産分割協議における紛争が予防できるとともに、相続税の納税資金も確保することができるのです。
相続した不動産が安く買い取られやすい理由とは？
相続した不動産を売却して現金化することは、さきほど述べたようにさまざまなメリットがあります。ただし、実際に売却する際には最善の注意を払う必要があります。
なぜなら、相続した不動産を売却する場合、相場よりも安く買い取られてしまうリスクが潜んでいるからです。
10カ月の「タイムリミット」がある
相続した不動産を売却して、納税資金にあてようと考えている場合は、「相続税の申告期限」までに売却が完了し、売却金が入金がされている必要があります。ところが、相続税の納税の期限は、相続が発生してからわずか10カ月以内となっています。
不動産の売却するときに、「いつまでに売らないといけない」というタイムリミットがあることは、価格交渉をする上ではとても不利になります。
不動産会社は、こうした事情について熟知しています。そのため、「相続した不動産を売却したい」と相談すると、「売り急いでいるから、多少安くても売るだろう」と考えるため、買取価格について足元を見られてしまうのです。
また、相続人は相続した不動産の売却以外にも、相続財産の名義変更など、進めなければならない手続きが山積みです。
そのため、不動産会社が低い買取価格を提示しても、相場を詳しく調査している時間的な余裕がないため、相場よりも安い価格でそのまま売却してしまうケースがよくあります。
不動産の売却の流れ
相続した不動産を売却して納税資金にあてるためには、相続開始後10カ月以内に、次の5つのステップすべてを完了する必要があります。
ステップ1：遺産分割協議
相続人全員で遺産分割協議を行い、不動産を売却して売買代金を分ける、換価分割の方法を選択することで合意します。
ステップ2：不動産の名義変更
相続した不動産を売却する場合は、便宜上被相続人の名義から、相続人のうち代表者1名の名前に名義変更（相続登記）をした上で売却することが一般的です。
なお、遺産分割協議書にその旨を記載しておけば、売買代金を法定相続分で分割したとしても、贈与税は課税されません。
ステップ3：買取りの査定
不動産会社に問い合わせをして、買取価格を査定してもらいます。
直接買主を探すことも可能ですが、買主がいつ現れるかはわからないため、売却までの期間が短い相続した不動産の場合は、不動産会社に買い取ってもらうのが一般的です。
不動産以外にも相続財産がある場合は、相続した不動産がいくらで売れるかによって、その他の財産の分割割合が変わってきます。できれば遺産分割協議の前に不動産会社に問い合わせて、いくらくらいで買取りが可能なのか聞いておくと、より確実でしょう。
ステップ4：売買の契約
買取価格の折り合いがついたら、売買契約を締結します。
あらかじめ、相続する不動産の名義を相続人の代表者に変更しておくことで、代表者単独で売買契約をすることが可能です。
ステップ5：決済・入金、引き渡し
売買契約から約1カ月後を目処に決済が行われます。売買代金が入金されるのはこのタイミングなので、これまでの手順を10カ月以内に完了させなければなりません。
相続が発生して、納税まではあっという間の出来事です。ただ通常は、相続が開始してすぐにこうした手続きに着手することは少なく、四十九日の法要が終わるくらいまでは、手付かずになってしまうことが多いでしょう。
その後、遺品整理や相続財産の調査などを進めていて、ようやく遺産分割協議ができるようになった頃には、納税までの期間はあとわずかとなっていることがほとんどです。
納税までは10カ月というタイムリミットがあることで、タイトなスケジュールになってしまうことがわかります。
相続した不動産を高く売るためのポイント
このように、相続した不動産をできる限り高く売るためには、弱点となる「10カ月のタイムリミット」を解消することが何より重要です。
そもそも、「10カ月以内に売らなければならない」という制限さえなければ、じっくりと腰を据えて売却できますから、安く買い叩かれることもありません。
では、具体的にどのような対策を講じればよいのか、相続発生前の事前対策と、発生後の事後対策に分けて解説します。
相続発生前：「生命保険」で納税資金対策を講じる
10カ月のタイムリミットをなくすためには、相続税の納税資金を事前に準備しておくことがとても重要になります。ただし、現預金で用意をしようとすると、相続した現預金自体に相続税が課税されるため、金額によっては高額な相続税を納めなければなりません。
そこで、おすすめの対策が「生命保険」を活用した納税資金対策です。
保険料を支払う人と被保険者を被相続人に、保険金受取人を相続人に指定しておくことで、相続発生時にまとまった現金を手にすることができるため、納税資金対策としてとても有効な手段となります。
保険金は遺産分割の対象外なので、遺産分割協議をすることなく、受取人が自由に使うことができます。
また、生命保険の保険金には「500万円×法定相続人の人数」という非課税枠があるため、保険金が非課税枠の範囲内であれば、相続税が課税されることはありません。
相続発生後：税理士の提携先の不動産会社で売却する
納税資金が準備できないまま相続が発生した場合は、税理士の提携している不動産会社で売却するという方法があります。
相続税の申告に強い税理士の多くは、業務の中で相続不動産の売却に携わることが多いため、提携している不動産会社を持っていることが多いのです。
税理士の提携先の不動産会社であれば、買取価格にも信頼が持てますので、安心して売却することができるでしょう。
相続発生後：入札という選択肢もある
税理士のほうで提携している不動産会社がない場合は、不動産の入札（オークション）を利用してみてもいいでしょう。
通常、不動産を売却するときは、まず売主が価格を決めてから買い手を募集します。ところが、入札の場合は購入を希望する複数の不動産会社が、自ら査定した価格で入札していき、最も高い金額で成約となります。そのため、一般的な買取りよりも高い価格で売れる可能性があります。
入札による売却は、不動産オークションサイトから利用することができますので、興味がある人は検索してみてください。
おわりに
相続した不動産を売却することで、公平に遺産を分割できたり、相続税の納税資金にあてられるといったメリットがあります。
ところが、相続税の納税までの期間は思った以上に短く、売却の際の価格交渉で不利になることがあります。
安く買い取られないように注意するためには、生前に生命保険などを活用して納税資金を準備し、タイムリミットまでに売却しなくてもすむように対策しておくといいでしょう。
ただし、すでに相続が発生している場合は、安値で売らざるを得ない事態を回避することがなにより大切になります。相続税の申告に強い税理士に相談することで、適切なアドバイスが受けられるでしょう。
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