タワマンの相続とリバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、自宅（マンション）を担保に生活資金を借入れし、自らの持ち家に継続して住み続け、借入人が死亡したときに担保となっていた不動産を処分し、借入金を返済する仕組みです。
そもそも、契約者が死亡するとそのマンションを売却して返済するため、マンションの所有権は金融機関に移ります。
そのため、マンションの所有権もリバースモーゲージの借入金もなくなります。
なお、売却せずに残っている債務を現金で返却する場合もありますが、当初の3,000万円の債務が消滅しますので、債務控除は起こりえません。

分かりづらい質問にご返答ありがとうございます。正直自分でも頭をよく整理しないと理解出来ないもので申し訳ないです。

では妻、もしくは子が私の死後に生命保険で3000万を一括返済したら生命保険は個人の財産なので私の債務を負担したという考えにはならないのでしょうか？考えていたのはきれいに生命保険でリバースモーゲージ返済期限の6ヶ月以内に一括返済し自宅を取り戻し自宅以外の残った財産目録に3000万の債務を付け足す事が出来たらという事でした。実際私の死後直後は自宅に根抵当権が登録されているでしょうから。

それとも手間は掛かりますが手元に残った預貯金、配当のある有価証券、動産(価値あるもので要らない物は売って)を処分して3000万の返済に充て残った分は妻が払えば良いんでしょうかね。
私と妻がいつ死ぬかというのが分かれば良いのですが80過ぎても人生100年とか言われると色々想定しないと心が休まりません。

将来的に自宅は子が住むわけでは無いのですが売って現金にするより不動産として相続させた方が相続評価額が低いので何とか残せたらという方向性で考えている所です。今現在では預貯金、配当金、年金があるのでリバースモーゲージを近々に組む必要性はありません。

リバースモーゲージは、所有者が自宅を担保に入れて借入をし、死亡時にそれを売却して借入の返済に充てるということとなっていますので、相続財産になることは予定していません。特約として、売却せずに相続人が現金で一括返済して財産が残るというものもあるようですが、いずれにしても、死亡時にその借入金自体は消滅する（抵当権も抹消）ことになりますので、相続財産としても債務はないこととなります。
債務付きでマンションを相続財産とするという契約（特約）は、相続手続きが面倒なので銀行は承諾しないと聞いたことがあります。

返信内容がなぜか消えてしまいましたので再送します。
話を聞いた３つの銀行共に返済方法は生前に繰上げ返済、死後に自宅売却、死後に相続人が自己資金で返済等を選べると説明を受けました。ですのでそれが現在のスタンダードだと思っていました。
土師先生のおっしゃるように死亡時に保険金で３０００万を妻、または子が一括返済しても相続税上何の恩恵を受けないでただ保険金だけが無くなってしまうのなら、遺言執行人が遺産として残ったプラスの預貯金、価値のある動産を売って３０００万を支払う（もしくは足しにする）のが一番良いのではという考えに至ります。いつ死ぬか分からないので手持ちの財産が無くなったらリバースモーゲージを組もうという考えにはなりません。保険金というアテがあるので預貯金の目減りが激しいようなら選択肢の一つとしてリバースモーゲージを検討したいのですが。銀行が承諾しないとのくだりが素人で理解力が無いため分かりません。それとも税理士さんによって見解がかなり別れるのでしょうか？

リバースモーゲージは、本来、死後に売却するというのがそもそもの前提ですので、相続財産ではなくなるいうのがスタンダードとなっています。
死後に相続して相続人が自己資金で返済するというのであれば、一般的な、マンションを担保に借入して、その担保付きのマンションを相続人が相続することと何ら変わりはないため、これをリバースモーゲージというのが正しいのか疑問となるところです。この点について、リバースモーゲージの範囲から外れるのではないかという説明を不動産業者からされた記憶があります。
よって、死後に相続人が自己資金で返済するのであれば、リバースモーゲージとは異なった手続きになるのではないかと思われます。不動産業者の理解とにずれがあるかもしれませんが。

お忙しい所、ご回答ありがとうございました。
銀行が売り出している商品名と（リバースモーゲージ）、法律上の解釈で隔たりがあることが分かり勉強になりました。金融機関の商品の家族信託と民間の家族信託の違いにも驚きましたが、ややこしいですね。納税者としては理論より実際の現場の状況を把握したいと思うので相続税専門の税理士さんの選定は重要だと思いました。