小規模宅地の特例を適用できますか

①165㎡全体に80％減額は適用できません。
②この考え方が正解です。
③まず、建物については賃貸部分の面積相当が（1-借家権割合）の評価になります。事業、居住部分は100％の評価です。
土地については、建物の利用の割合で面積按分し、貸家の面積に対応する部分は貸家建付地の評価（1-借地権割合×借家権割合）、事業、居住部分については自用地評価（100％）になります。
小規模宅地の減額については、賃貸部分50％（空部屋がある場合は要注意）、事業、居住については、80％の減額になりますが、取得者の要件、一定期間継続して利用する条件もございますので注意が必要です。

ご回答ありがとうございます。
取得者の要件についてですが
①二人で事業を運営し私が母に対して専従者給与を支払っています
②もし相続が発生してもその後も事業は年単位で継続していくつもりでいます
③空き部屋はどのくらい期間空室状態だとその部分について評価減を適用できなくなりますか？

①および②であれば控除や特例を活用できますか？もしできない場合はどのような対策が
考えられますか？

質問者様がこれらの不動産を相続されるらば、取得者の問題はクリアできます。あと、事業、居住とも継続されますので問題ございません。
空室に関する部分は、相続開始時に空室がある場合、例えば、不動産業者を通じて募集中であり、いつでも貸付できる状態ならば貸付用物件として扱って問題ございませんが、例えば、今後貸付るか未定で募集もしていないとなると特例を受けることはできません。
最後に、小規模宅地の特例は、よく制度が変わりますので、現行制度の判断が間違いになることもありえます。相続開始時には、税理士又は税務署に確認されることをお勧めいたします。

この度は的確でたいへん分かりやすい回答をありがとうございました。
また細かな注意点に至るまで非常に理解が深まりました。
感謝の気持ちでいっぱいです。

ご丁寧なお言葉をいただきありがとうございました。ご理解いただけて幸いです。