小規模宅地等の特例について
小規模宅地等の特例についてご教授ください。
祖母名義の土地と建物があり、私の両親が同居中。祖母は今年老人ホームに入居しました。
この家を私が建て替え、祖母、両親、私家族の三世帯が住む家にしたいと思っています。（祖母は実質老人ホームから出られないかもしれません）
1、建替え中、または建替え後に祖母が亡くなった場合、祖母から父への相続であれば小規模宅地等の特例は適用されますか？
2、建物の名義は祖母か父である必要がありますか？私ではダメですか？
3、祖母から私（孫）への相続の場合、小規模宅地等の特例は適用されますか？
お手数ですが、何卒よろしくお願い致します。
税理士の回答
初めまして、税理士の田村と申します。
ご質問の件、回答をさせて頂きます。
１について
祖母様からお父様への相続であれば、居住用の小規模宅地の特例の適用は可能です。
建て替え中の適用については、基本通達69の4-8が根拠となります。
２について
お父様が土地を相続する場合でよろしかったでしょうか。
この場合は、建物の名義は祖母様又はお父様であれば、小規模宅地の特例の適用は可能です。ただし、三世帯住宅の登記を区分所有登記することなく、一棟の建物として登記することが必要です。
またご質問者様が、祖母様と生計一の親族であれば、新建物の名義がご質問者様であっても、お父様が相続する土地につき、居住用の小規模宅地の特例の適用は可能です。
どなたが土地を取得するか、で適用要件は変わりますのでご注意下さい。
３について
ご質問者様は、祖母様の養子となっている相続人か、または遺言書で遺贈を受けて土地を取得する予定があるのでしょうか。
まず、ご質問者様が祖母様の財産を承継する方法をお考え頂きたいと思いますが、ご質問者が祖母様と同居する相続人に該当するのであれば、お父様と条件は同じとなります。(２の回答をご参照下さい。)
以上、どうぞよろしくお願いいたします。
大変分かりやすくご回答いただき、ありがとうございました！
私は同居しておらず（賃貸です）、祖母から私へ相続する意思があるようで（おそらく遺言）、ご質問させていただきました。建て替えの際の登記には気を付けたいと思います。
今後とも、よろしくお願い致します。
本投稿は、2020年09月15日 16時19分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
