【賃貸用不動産のリフォーム費用の税務処理】
個人で不動産賃貸を行っています。
総額3000万円の木造中古住宅、築３２年、土地４５平米、建物５８平米を購入しました。建物が経年劣化しているのでリフォームする予定ですが、リフォーム費用の税務上の取り扱いについてご教示下さい。以下が概要です。
・中古戸建売買価額3000万円（うち土地代金2200万円、建物代金800万円を売買契約書に明記した）
・固定資産税評価額は、土地1500万円、建物100万円です。
・リフォーム費用総額約500万円
うち外壁屋根塗装約100万円、室内リフォーム約400万円です。
建物は木造で築32年なので、当初法定耐用年数22年のところ、すでに償却年数を経過しているため、22年×0.2＝4.4年→4年で償却。
この場合、リフォーム費用は税務上どのように処理したら宜しいでしょうか。室内リフォーム費用が合計約400万円ということで、建物取得価額800万円の50％を超えるかどうかが微妙なので、以下の2通りを考えています。
①室内リフォーム費用が建物の取得価額800万円の50％以下の場合
建物本体800万円と室内リフォーム費用を合わせて、建物の中古償却年数4年で償却する。
外壁屋根塗装100万円は損金費用処理する。
②リフォーム費用が建物の取得価額800万円の50％を超えた場合
建物本体800万円は4年償却、室内リフォーム費用は木造住宅建物法定耐用年数である22年（エアコン等に細分できるのであればそれぞれの年数）で償却する。
外壁屋根塗装100万円は損金費用処理する。
上記①、②の考え方はあっていますでしょうか。ご教示の程、宜しくお願い致します。
税理士の回答
①はあっています、②はａ＝８００＋４００＝１２００、ｂ＝８００／（22年×０．２）＋４００／22年＝１９９、ａ／ｂ＝6年と思います。
本投稿は、2020年07月20日 14時22分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
