不動産の減価償却の計算について確認させてください
不動産の減価償却の計算について確認させてください。
①土地建物合算で税込み５００万で購入した物件の固定資産税評価額が
土地１００万：建物２００万となっていれば
按分率は土地３４％：建物６６％になる。
取得価格を按分すると
土地１７０万：建物３３０万となり
土地１７０万は固定資産としてこのままの金額変わらず
建物３３０万は木造耐用年数２２年を超えているので耐用年数＝22年×0.2
１７０万×償却率0.25で８２.５万円の減価償却費で４年間となる。
自分は上記のように思って決算書を作り最終確認で
紹介していただいたご年配の税理士の方に見せたところ
②『木造戸建て築２９年であれば建物の価値はゼロだからこれはおかしい。税務署に怪しまれる』
③『価値の割合としては、按分比率を逆にしたほうが数値的に違和感がない』
④『按分比率は６０％と４０％とキリのいい数字にしたらいい』
と言われました。
①～④についてご教授いただければ幸いです。
特に②～④についてが事実なのか？と疑っている自分がいます。
客観的税理士的なご意見ご教授いただけると幸いです。
税理士の回答
土地建物合算で税込み５００万で購入した物件
→税込ということは契約書に消費税額の記載があるのではありませんか？その場合、建物は契約書に記載された消費税額×110／10で算出します。
固定資産税評価額で按分するのは、消費税が契約書に記載のない一般個人から購入する場合です。
コメントありがとうございます
消費税記載はありません
仲介業者を介して個人の方との売買のはずです
そうであれば、購入時の固定資産税評価額で土地・建物の購入価額を按分するのが合理的です。
①の耐用年数はご記載の通りであれば4年、減価償却は取得（事業供用）日から年末（法人であれば年度末）までの月数分になります。
②～④は正直なところ疑問です。
第三者間の売買で双方が合意した金額が時価になりますが、単に古いから価値が無いという理由であれば、恣意的に土地と建物の購入価額を按分できてしまいますので合理的な説明がつきません。
マンションでなければ、通常、売買契約書には土地と建物の価額が記載される筈ですが、上記の回答は土地と建物の価額が明記されていないという前提です。
本投稿は、2021年04月15日 19時13分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
