ﾍﾟｱﾛｰﾝ一本化借り換え時の贈与税対策
住宅のペアローンの借り換えを検討しているのですが、ローンの一本化に伴い贈与税が発生するといわれました。
私と妻で5:5でローンをそれぞれ組んでいます。
妻が現在パートであることなどから、持ち分はそのまま、ローンをまとめて借り換える事になったのですが、
肩代わりする720万円に120万円の贈与税がかかることがわかりました。
正直、それは苦しいので色々と調べましたら、夫婦間での金銭の貸し借りが可能で、その場合、贈与税がかからないとありました。
借用書、振込の実績、妻の返済能力(パートの収入)があれば大丈夫とありましたが、可能なのでしょうか？
その場合どのように手続きすればよろしいのでしょうか？
また、夫婦間の借用以外に贈与税の減額や節税する方法がありますでしょうか？
宜しくお願い致します。
税理士の回答
返済余力があるのであれば、現状のままそれぞれが返済されるのが一番の節税になるのかと存じます。
贈与税が発生すると高率の税負担になりますので。
返信ありがとうございます。
残り23年のローンで超長期から10年固定ではありますが、金利が2%以上変わってきますので、今回借り換えを検討致しております。
720万の金銭消費貸借契約、返済スケジュールを作成し、第三者間と同様、必ず、期日通りに通帳の振込を通じて返済する。それが遅れれば、当初から全額贈与するものだったのだろうと、看做されるリスクは負うのですね。
であれば、銀行等第三者間と同様以上に厳格に、絶対に贈与にならないように毎月、キチッと返済し続けるのも一案ですね。
更に、ローン控除について、ご自身の持ち分見合いのみ控除対象とするのも肝要です。100％控除してしまえば、持ち分割合が変わってしまうことを自白しているものですから。
他、残高証明書も一本にするが、持ち分割合に応じた分だけ発行頂けるか、等、他の取り扱いもこれまで通り、有利になりすぎないように整合性をもった対応が必須となりますね。
慎重にご検討ください。
今現在、妻の口座から毎月返済しておりましたので、同様の事かと思っておりましたが、贈与とみなされるリスクがあるのですね。
ローン減税に関しては期間が終わっておりますので問題はないかと思いますが、残高証明等はよくわかっていないので、改めて
慎重に検討したいと思います
ありがとうございます。
個人の場合、第三者と異なるため、途中で返済をストップしたり、遅延したりすることが往々にして生じます。
これらが顕在化すると、当初から贈与だ、と看做されることもありますので。かなり意識的にしないとリスクが大きいものとなりますね。
借用書を作成し、その後に毎年110万円の贈与(貸付金の免除)も可能と思います。
ただし、ローンの借り換えで、それぞれの持分に応じた返済がなされないと、全体として贈与税認定のリスクはあります。
返済額に応じて、建物の持分の贈与もありと考えます。
夫婦間で金銭の貸し借りを行う場合には、①現実的な契約書作成、②契約通りの返済の実行、③借主の返済能力、といった点を全て整えて実行する必要があります。これらが全て満たされていれば、贈与とみなされることはないと考えます。
また、金銭の貸し借りではなく、奥様の持ち分をご主人に買い取って貰うことにすれば、その後の返済等々の問題もなく、借り換えが実行できると思われます。ご検討ください。
富樫様、ご返信ありがとうございます。
貸付金の免除や持ち分の贈与などはどのような手続きなるのでしょうか？
税理士の方にお願いすればよろしいのでしょうか？
貸付の免除をすると高率の贈与税が課されるのでこれは避けるのですよね？
ローンの借り換えの意義が損なわれますので。流通コスト（登録免許税、不動産取得税、司法書士報酬）もかかりますし。
贈与が生じるのであれば現状維持が一番です。
服部様、ご返信ありがとうございます。
買い取りとは、個人売買と言う事でしょうか？
その場合、どのような手続きで、どちらに相談させて頂けば良いのでしょうか？
返済金額と価格が合っていないといけない、価格を出すのは非常に難しいとありました
それぞれの返済額に応じたところで、建物の持分を妻⇒夫への贈与や譲渡の手続きを行うことが、今後のリスク解消の最善の方法と思います。
ほかにも良い方法が見つかる場合もありますので、専門家(税理士)に相談されたほうがよいと思います。
買い取りとは、奥様の持分をご主人に売却することを意味します。その場合の売買価額は「時価」になりますので、肩代わりしていただく金額に見合う住宅の持分を算定して、奥様からご主人に名義変更を行なうことになります。
手続き等に関するご相談は資産税に詳しい税理士になります。
相田様、度々ご返信ありがとうございます。
貸付金の免除は、
「借用書を作成し、その後に毎年110万円の贈与」の詳細が知りたかったのですが、言葉足らずで申し訳ありませんでした。
具体的な質問の方が良いかと思い、今回、夫婦間の貸し借りの質問を致しましたが、
詳細を申しますと、12年ローンを返済してきましたが、ずいぶん金利が下がっていましたので調べましたら、借り換えの手数料を引いても400万近くのメリットがあることがわかりました。
とりあえず、借り入れをしている銀行に金利の引き下げ等相談したのですが難しいとの回答を頂きまして、借り換えを検討致しました。
他銀行で相談させて頂き、一本化しての借り換えの仮審査も通ったのですが、
前記したように120万の贈与税がかかるという事でした。
やはりそれを現状払うことは難しく、
何かしら方法がないか、どちらに相談したらよいのかと調べてる中でこちらに投稿させて頂きました。
ですので、色々なご意見を頂き、現状維持も含めてベストな判断をしたいと思っております。
既存の借入先に、他行で借り換えの仮審査が○％で通った。同程度の条件に見直しができないか、改めて確認されてはいかがでしょうか？一本化せず、利率が下がればよいのでしょうから。
年度毎に110万の贈与、というのも一括贈与と見做される恐れもありますし、できれば条件を変えず、それができなかった時に改めて次善の策を検討する、といったアプローチがよろしいのかと存じます。
贈与税課税回避のために、きちんとした契約書を作成し、その後に毎年110万円の贈与もありと思います。ただし、一般論として、自己判断で。
根本的なリスク回避については、前に記載したとおりです。
本投稿は、2018年05月29日 09時47分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
