住宅取得資金贈与の非課税について
お世話になります。
注文住宅の購入にあたり妻の実父から妻に対し1,000万の贈与があります。
夫 資金2,700万（ローン）
妻 資金1,100万（贈与1,000 貯蓄100）
土地 1,100万（妻の貯蓄から100万手付済）
建物 2,700万
まず土地の残金1,000万を支払うのですが、この際につなぎ融資を受けず妻の贈与資金1,000万を使い、利息等を節約するよう建築業者に提案されています。
しかし、土地は夫婦の共有名義とするようローン会社に言われているので、ここで1,000万を使うと、私の持分に対して妻からの贈与とみなされるのではと心配です。
また、特例を適用するために建物も共有にする（贈与資金の一部を建物の支払いに充てる）必要があるので、土地に妻の資金を全て使うのは大丈夫か疑問です。
建築業者は、登記が負担額に応じた持分割合になっていれば大丈夫（土地の残金の支払いの際は、妻に借りたことにして、後日ローンが実行された際に返済、その額をそのまま建物に充てたことにすれば良い）と言われていますが、いまいち信用できません。
個人的には、特例が適用できず贈与税が生じるのは避けたいので、土地のつなぎ融資も受け、夫婦間の貸し借りはせずに、お金の流れをすっきりさせたほうが良いのではと考えています。
業者の担当に質問しても曖昧な回答でこまっております。専門家の先生のアドバイスを頂けると助かります。
よろしくお願いいたします。
税理士の回答
一部は、建物の持ち分も奥様が取得する必要がありますね。
(6) 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすること。 (注) 受贈者が「住宅用の家屋」を所有する（共有持分を有する場合も含まれます。）ことにならない場合は、この特例の適用を受けることはできません。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm
他、各種要件が有りますので、これらを充たしていれば問題無いのかと存じます。
土地の取得において、夫婦間で貸借し、合計した金額で持ち分按分を土地、建物で決めても良いですね。
その場合、迂遠ですが、貸し借りにおいて夫婦間で口座を通じて、動かす。
それぞれから土地の取得にあたっての払込をする。
建物においても、まず、夫から妻に返し、妻の口座から振り込むといったことをすれば後に説明するのに、口座において記録が残りますので、安全と言えるでしょうか。
「住宅用の家屋の新築」には、その新築とともにするその敷地の用に供される土地等又は住宅の新築に先行してするその敷地の用に供されることとなる土地等の取得を含み、「住宅用の家屋の取得又は増改築等」には、その住宅の取得又は増改築等とともにするその敷地の用に供される土地等の取得を含みます。
(国税庁のホームページから引用)
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm
土地も特例の対象となります。
土地を1/2づつの共有にして、建物は、負担額の割合で、持分登記すると、贈与税は問題ないと思います。
お二方にお忙しいところ御回答頂き感謝申し上げます。
基本的には、特例の各種要件（新築時期等）を具備し、かつ、土地及び建物が負担額に応じた共有登記となっていれば、建築業者の提案のとおり、とりあえず土地代を妻の贈与資金から全額支払うこととして問題ない、と読み取ったのですが如何でしょうか。
その上で、万が一に備え、夫婦間での賃借の流れを口座を介しておくことで記録化するとなお安心といったところでしょうか。
上記のとおりで、よいと思います。
負担額に応じた持分登記にすれば、贈与税の問題はありません。
妻が家屋の取得に充てないと要件を充たしません。一部でも構いませんが、必ず、取得するのが要件の一つです。
お金に色は付いていない、として全額妻から土地の対価の支払いだけになってしまい、土地の所有権のみ取得、家屋を取得していないことにならないようご留意ください。その場合は、適用外となりますね。慎重にご検討ください。
早速御回答頂き感謝申し上げます。
土地を夫婦で持分1／2ずつ共有（夫：ローン550万、妻：貯蓄100万＋贈与450万）
建物を夫：ローン2,150万（持分43/54）、妻：贈与550万（持分11/54）
というような形で費用負担（登記）を検討したいと思います。
お二方には深く感謝申し上げます。またご縁がありましたらよろしくお願いいたします。
後は、ローンを組む時期ですね。当面、妻の資金で回すのであれば、夫婦間でも一旦、夫の口座にいれて、そこから土地の取得価額にしておくのも迂遠ですが、意図がはっきりします。勿論、夫婦間で簡単であっても契約書を作っておくことが前提。
ここまでやっておけば、後で聞かれても説明が楽ですから。
私が当事者であれば、万全を期します。
土地の購入資金に全額充てたとしても、特例は使用できます。
https://www.nta.go.jp/law/zeiho-kaishaku/shitsugi/sozoku/17/06.htm
何度もアドバイスを頂き恐縮です。
土地の費用に妻の贈与資金を全額充当（全て妻の持分）としても特例は利用できるのですね。勉強になります。
ただ、低金利のローンを利用する関係で、私（夫）にも土地の持分が必要とローン会社からの話があったので、土地・建物ともに共有を検討したいと思います。
夫婦間であってもお金のやり取りは口座等で明確にしておき、後日説明に窮することがないよう借用書を作成する等、万全を期したいと思います。
大変勉強になりました。本当にありがとうございました。
土地については、落とし穴があり、通常は避けます。
ただし、住宅取得等資金の贈与を受けた年の翌年3月15日までに、取得した土地の上に住宅用家屋を新築（新築に準ずる状態として、屋根（その骨組みを含みます。）を有し、土地に定着した建造物として認められる時以後の状態にあるものを含みます。）していない場合には、当該贈与により取得した金銭については住宅取得等資金の贈与の特例の適用はありません。
と但し書きがあり、建築が遅れると適用外になりますので。
原則は建物に。一定の範囲で救済措置がある。この救済措置を原則のように扱う、というのは実務上、こわいことです。
参考になりました。
私の場合、12月中には建物が完成する予定ですので、仮に多少工事が遅れても大丈夫かと思っておりました。
ご親切にありがとうございました。
本投稿は、2018年06月12日 12時58分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
