相続時の小規模宅地等の適応可否について
【相談したいこと】
相続税の「小規模宅地等の特例（居住用）」と「事業用宅地の特例」の適用可能性について、現状の生活実態と土地の状況を踏まえてご相談したいです。特に、
・同一住所で建物が分かれている場合の「同居親族」認定
・事業所特例の適用可否
について、相続税・不動産特例に精通した税理士の方に相談したいです。
【土地・建物の状況】
・土地A：母が現在単独で居住。建物は2階建てで、玄関は2階にあります。
・土地B：私（相談者）と家族が居住。建物は別棟・同一住所。玄関は2階。
- 土地A・Bは【同一住所】ですが建物は独立しており、内部での行き来は不可。外通路経由で往来は可能です。
・土地Bの1階：第三者（姉の会社とは無関係の他法人）に事業所として賃貸中。2階が私の居住スペースです。
・両土地とも母名義で、将来は私が相続予定です。
【生活実態】
・私と母は**世帯分離済み（別世帯）**です。住所は同一。
・食事・家事・生活は完全に別。買い物・生活費も別管理。息子のみたまに母宅のお風呂利用あり。
・光熱費は建物ごとに検針・母名義で母が支払い中。
・固定資産税はA・B別々に課税、支払いは母。
【確認したいポイント】
1 この生活実態・建物状況で、同居親族として「居住用小規模宅地特例」が適用される可能性はあるか？
2 土地Bの1階について、現状の第三者法人賃貸で事業用宅地特例が適用対象になるか？
3 将来的にA・Bを私が相続した場合、特例の活用に不利になる要素はあるか？
4 親の前回相続時（20年前）の特例利用歴が影響する可能性はあるか？
現状の生活実態から相続税特例をどこまで適用できるか、意見を伺いたいです。
税理士の回答
国税OB税理士です。
1 特定居住用は適用なし。無理なのは、ご自身がよくわかるとおりです。
2 Bの建物の所有者の記載がないですが、文脈から読むにあなたの所有ですよね。賃貸収入をだれが得ているかの記載がないですね。（あなたかな？）
なので、小規模の適用はありません。
３,４については細かい内容がわかりませんので、お答えできるだけの内容がありません。
本投稿は、2025年07月18日 21時47分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
